Immobilien Kapitalanlage

Eine Immobilie oder Liegenschaft ist eine nicht bewegliche Sache, nämlich ein Grundstück sowie dessen Bestandteile, inklusive Gebäude und Zubehör. Das Wort Immobilie leitet sich aus dem Lateinischen in-mobilis für unbeweglich ab.

Besondere Regelungen bei Immobilien

Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. So erfordern Kauf und Eigentumsübertragung eines Grundstücks einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung genannt, vergleiche Abstraktionsprinzip) und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten.

Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer, die eine Gemeindesteuer ist, zu entrichten. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3, 4 GrStG).

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien dienen nicht nur ausschließlich zum darin wohnen, sondern insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien bei vielen Anlegern ebenfalls ab Kapitalanlage sehr gefragt. Darüber hinaus empfehlen zahlreiche Experten Immobilien als private Altersvorsorge, denn immerhin kann sich der Eigentümer dann im späteren Rentenalter die Miete sparen. Die Bezeichnung Immobilie bedeutet soviel wie unbewegliche Objekte, da Häuser natürlich stets mit dem Boden fest verwurzelt sind. Wir möchten Sie im Folgenden darüber informieren, welche Vorteile Immobilen als Kapitalanlage bieten und auf welchem Weg Sie investieren können.

Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienkauf

Damit Sie in Immobilien investieren können, müssen Sie zunächst einmal Eigentümer des jeweiligen Objektes werden. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein Einfamilienhaus, um eine Eigentumswohnung oder auch um ein Mehrfamilienhaus handeln. Aufgrund der bereits angesprochenen Unbeweglichkeit der Immobilen ist es so, dass das Gesetz besondere Anforderungen an den Eigentumsübergang stellt. So können Immobilien nicht mittels eines reinen Kaufvertrages den Eigentümer wechseln, sondern es ist erforderlich, dass dieser Vertrag notariell beurkundet wird.

Darüber hinaus muss der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, da dies sämtliche Eigentumsverhältnisse aller Grundstücke und Immobilien in Deutschland beinhaltet. Wichtig zu beachten ist bereits an dieser Stelle, dass Immobilien und Grundstücke grundsätzlich mit bestimmten Rechten belastet sein können, zu denen insbesondere Grundpfandrechte gehören. Falls Sie also eine Immobilie kaufen und zumindest ein Teil über einen Bankkredit finanzieren, wird das Kreditinstitut darauf bestehen, ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Direktes und indirektes Investment in Immobilien

Falls Sie Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchten, gibt es grundsätzlich zwei unterschiedliche Wege, nämlich ein direktes und ein indirektes Investment. Mit einem direkten Investment ist gemeint, dass Sie die Immobilie tatsächlich vom vorherigen Eigentümer erwerben oder neue errichten lassen. Somit handelt es sich beispielsweise beim Kauf eines Einfamilienhauses um ein direktes Investment in Immobilien. Demgegenüber wird dann von einem indirekten Immobilien-Investment gesprochen, wenn Sie selbst keine Immobilie erwerben, sondern sich stattdessen an einem Objekt beteiligen. Dies geschieht in aller Regel über den Weg offener und geschlossener Immobilienfonds, aber auch der Kauf sogenannter Immobilienaktien würde in den Bereich indirektes Investment fallen. Wir möchten uns im Folgenden ausschließlich mit dem direkten Investment in Immobilien, also dem Kauf oder Bau von Häusern und Eigentumswohnungen, beschäftigen.

Welche Rendite ist mit Immobilien zu erzielen?

Eine der wichtigsten Fragen ist für Anleger auch bei einem Investment in Immobilien die Frage nach der möglichen Rendite. Diese ergibt sich bei der Kapitalanlage in Immobilien aus den Einnahmen, die zum Beispiel bei Vermietung des Objektes aus den Mieterträgen entstehen. Es ist alternativ aber natürlich auch möglich, dass Sie die Immobilie zunächst erwerben, um diese dann nach einigen Jahren oder Jahrzehnten gewinnbringend zu veräußern. In diesem Fall würde die Rendite aus dem Saldo zwischen Ankaufs- und späteren Verkaufspreis bestehen.

In der Regel beinhaltet ein langfristiges Immobilien-Investment aber vor allem die Vermietung oder Verpachtung des Objektes, aus denen Einnahmen generiert werden. Diesen Einnahmen stehen dann natürlich noch zahlreiche Kosten gegenüber, insbesondere die Anschaffungskosten, aber auch Kosten für Instandhaltung / handwerkliche Modernierung der Immobilie , Versicherungsprämien und Nebenkosten. Aufgrund des Immobilienboom in Deutschland ergeben für gerade für Handwerker ausgezeichnete Karrierechancen und offene Stellenangebote im Handwerk, denn Handwerksbetriebe haben volle Auftragsbücher. Ganz besonders beachtenswert sind in dem Zusammenhang die Kaufnebenkosten, die übrigens auch in die entsprechende Finanzierung mit einfließen. Zu diesen Nebenkosten gehören insbesondere:

  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage bei Vermittlung des Objektes
  • optional: Erschließungskosten bei Neubauten
  • Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
  • Notarkosten

Solche Nebenkosten können leicht zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausmachen, sodass sie keinesfalls außer Acht gelassen werden dürfen. Das Investment in Immobilien ist übrigens in erster Linie nur dann möglich, wenn zumindest ein Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit finanziert werden kann. Daher ist die Immobilienfinanzierung stets ein wichtiges Thema, wenn es um die direkte Kapitalanlage in Immobilien geht.

Was sollten Anleger zur Immobilienfinanzierung wissen?

Der Immobilienkredit ist natürlich ein weiterer Kostenfaktor, denn im Zuge der Immobilienfinanzierung sind stets Zinsen zu zahlen. Wenn Sie also die mögliche Rendite eines Immobilieninvestments berechnen, müssen Sie neben den zuvor bereits erwähnten Kosten auch die Kreditzinsen miteinbeziehen. Diese sind allerdings aktuell äußerst günstig und beginnen schon bei unter 0,8 Prozent bei einer Zinsfestschreibung von fünf Jahren. Ohnehin ist die Zinsfestschreibung aktuell ein wichtiger Aspekt bei jeder Immobilienfinanzierung. Aufgrund der derzeit äußerst niedrigen Hypothekenzinsen sollten Sie die Chance nutzen, sich diese Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Daher empfehlen die weitaus meisten Experten derzeit (Mitte 2017) Immobilienkredite, die eine Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren beinhaltet. Noch besser ist es, sich die Zinsen für 15, 20 oder 25 Jahren festschreiben zu lassen. Im Zuge der Immobilienfinanzierung bieten die meisten Banken mittlerweile mehrere Darlehensvarianten an, wie zum Beispiel:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • endfälliges Darlehen

Für die meisten Anleger, die gerne in Immobilien investieren möchten, bietet sich das Annuitätendarlehen an. Dort sind Zins- und Tilgungsanteil Bestandteile der monatlichen Rate, wobei sich der Tilgungsanteil während der Rückzahlungsdauer erhöht, während der Tilgungsanteil sinkt.

Mit welcher Wertentwicklung des Immobilien-Investments ist zu rechnen?

Nach wie vor ist es so, dass die Wertentwicklung einer Immobilie von mehreren Faktoren abhängig ist. Ein ganz entscheidender Faktor ist die Lage. Dies zeigt sich unter anderem darin, dass in den vergangenen zehn Jahren die Immobilienpreise insbesondere in den Metropolen des Landes erheblich gestiegen sind, teilweise um mehr als 50 Prozent. Auf der anderen Seite gibt es auch Regionen in Deutschland, insbesondere in ländlicheren Gebieten, in denen die Wertentwicklung der Immobilien stagniert ist oder teilweise sogar negativ war. Neben der Lage sind es darüber hinaus die folgenden Faktoren, die einen teilweise deutlichen Einfluss auf die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie haben und demzufolge auch für Sie als Anleger eine wichtige Rolle spielen:

  • Infrastruktur
  • Umfeld der Immobilie
  • Zustand des Objektes
  • Gefragte Wohngegend?
  • Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
  • Ort, Stadtteil und Region

Steuerliche Vergünstigungen beim Immobilienerwerb

Ein Vorteil des Investments in Immobilien ist die Tatsache, dass es sich um eine wertstabile Kapitalanlage in Form einer Sachwertanlage handelt. Dies beinhaltet vor allem, dass es sich bei Immobilien um eine inflationsgeschützte Anlageform handelt. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie häufig von steuerlichen Vergünstigungen profitieren können, falls Sie Immobilien nicht nur zur Selbstnutzung, sondern als Kapitalanlage verwenden. Dies trifft insbesondere auf einige Immobilienarten zu, wie zum Beispiel Denkmalimmobilien. In diesem Fall sollten Sie sich unbedingt über Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Vergünstigungen erkundigen, die sich natürlich letztendlich positiv auf die Gesamtrendite des Immobilien-Investments auswirken.

In der Übersicht sind es insgesamt folgende Vorteile, von denen Sie häufig bei einer Kapitalanlage in Immobilien profitieren können:

  • Sachwertanlage
  • Inflationsschutz
  • Meistens stabile Wertentwicklung
  • Direktes Investment möglich
  • Durchschnittliche Rendite zwischen drei und sechs Prozent im Jahr

Immobilien und Unternehmen

Da ein großer Bestand von Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Beispiel hierfür ist das professionelle Facility Management von Objekten oder die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude.

Wertentwicklung von Immobilien

Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Es gibt unter anderem unbebaute Grundstücke, gewerblich genutzte Gebäude und Wohngebäude, die man privat nutzt oder vermietet. Verschiedene Einflussfaktoren bestimmen den Wert einer Immobilie.
Der Wert eines unbebauten Grundstückes steigert sich, wenn es durch eine gute Infrastruktur erschlossen ist, dass heißt, wenn es über eine gute Verkehrsanbindung verfügt, Gas-, Wasser-, Strom- und Telekommunikationsversorgung hat und in der Nähe von Gesundheits-, Bildungs- und Freizeiteinrichtungen liegt. Es ist wertmindernd, wenn auf dem Grundstück vorher zum Beispiel eine Tankstelle gestanden hat und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd sein, da auf dem Grundstück dann nicht mehr gebaut werden darf. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn) sein. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.

Wertermittlung

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6.12.1988) geregelt. Sie ist eine Amtliche Verordnung auf der Grundlage des § 199 BauGB über die Bewertung von Immobilien. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden beschrieben:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend.

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