Immobilien Kapitalanlage

Eine Immobilie oder Liegenschaft ist eine nicht bewegliche Sache, nämlich ein Grundstück sowie dessen Bestandteile, inklusive Gebäude und Zubehör. Das Wort Immobilie leitet sich aus dem Lateinischen in-mobilis für unbeweglich ab.

Besondere Regelungen bei Immobilien

Wegen ihrer “Unbeweglichkeit” unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. So erfordern Kauf und Eigentumsübertragung eines Grundstücks einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung genannt, vergleiche Abstraktionsprinzip) und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten.

Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer, die eine Gemeindesteuer ist, zu entrichten. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3, 4 GrStG).

Immobilien und Unternehmen

Da ein großer Bestand von Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Beispiel hierfür ist das professionelle Facility Management von Objekten oder die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude.

Wertentwicklung von Immobilien

Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Es gibt unter anderem unbebaute Grundstücke, gewerblich genutzte Gebäude und Wohngebäude, die man privat nutzt oder vermietet. Verschiedene Einflussfaktoren bestimmen den Wert einer Immobilie.
Der Wert eines unbebauten Grundstückes steigert sich, wenn es durch eine gute Infrastruktur erschlossen ist, dass heißt, wenn es über eine gute Verkehrsanbindung verfügt, Gas-, Wasser-, Strom- und Telekommunikationsversorgung hat und in der Nähe von Gesundheits-, Bildungs- und Freizeiteinrichtungen liegt. Es ist wertmindernd, wenn auf dem Grundstück vorher zum Beispiel eine Tankstelle gestanden hat und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd sein, da auf dem Grundstück dann nicht mehr gebaut werden darf. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn) sein. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.

Wertermittlung

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6.12.1988) geregelt. Sie ist eine Amtliche Verordnung auf der Grundlage des § 199 BauGB über die Bewertung von Immobilien. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden beschrieben:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend.

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