Baukredit – Eigenkapital als mitentscheidender Faktor

September 8th, 2018 by geldanlage_de in Allgemein, Familien, Geldanlage, Immobilien, Kredit

Seit mehreren Jahren herrscht in Deutschland auch im Kreditbereich eine Niedrigzinssituation vor. Dies hat dazu geführt, dass unter anderem die Bauzinsen in den letzten fünf Jahren immer weiter gesunken sind und inzwischen einen historischen Tiefpunkt erreicht haben. Aus diesem Grund können sich mittlerweile zahlreiche Bundesbürger eine Immobilienfinanzierung leisten, die noch vor fünf bis zehn Jahren nicht an ein Eigenheim gedacht haben. Trotzdem gibt es einen Faktor, der in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen hat, wenn es darum geht, ob die Banken einer Immobilienfinanzierung zustimmen oder nicht, nämlich das Eigenkapital.

Kreditinstitute fordern zunehmend Mindest-Eigenkapitalquote

Das Eigenkapital hat in den vergangenen Jahren im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung deutlich an Bedeutung gewonnen. Gemeint sind mit dem Eigenkapital Guthaben im Spar- und Wertpapierbereich oder sonstige Vermögensgegenstände, die der Kreditsuchende liquidieren und mit in die Immobilienfinanzierung einbinden kann. Betragen die Kosten für den Hauskauf nebst Nebenkosten beispielsweise 150.000 Euro und verfügt der Kunde über 30.000 Euro Spar- und Wertpapierguthaben, kann dieser Betrag als Eigenkapital in die Finanzierung fließen. Dies führt dazu, dass der Immobilienkredit nur noch über 120.000 und nicht über 150.000 Euro lauten muss.



Da die Banken grundsätzlich bestrebt sind, das Kreditrisiko so gering wie möglich zu halten, bevorzugen sie mittlerweile Kunden, die zumindest eine vorgegebene Mindest-Eigenkapitalquote vorweisen können. Je nach Kreditinstitut bewegt sich die Eigenkapitalquote, die vom Kunden mindestens gefordert wird, zwischen 15 und 25 Prozent der Gesamtkosten. Sollte der Kreditsuchende und Antragsteller diese Quote nicht erfüllen können, lehnt die Bank den Darlehensantrag entweder ab oder der Kreditnehmer muss zusätzliche Sicherheiten stellen, um das Kreditrisiko von dieser Seite aus zu reduzieren. Zwar bestehen nicht alle Banken strikt auf eine Mindest-Eigenkapitalquote, sondern bieten alternativ auch eine Vollfinanzierung an. Die Anzahl der Kreditinstitute, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital durchführen, ist allerdings in den letzten Jahren nahezu kontinuierlich gesunken.

Eigenkapital hat für Kreditnehmer diverse Vorteile

Aus Sicht der Banken ist das Eigenkapital mittlerweile ein wichtiger Faktor und Teil der Kreditwürdigkeit des Kunden geworden. Dies ist verständlich, denn eine Finanzierung mit Eigenkapital ist prinzipiell betrachtet stabiler als eine Vollfinanzierung, was für die Bank wiederum ein geringeres Ausfallrisiko bedeutet. Doch nicht nur der Kreditgeber profitiert von einer Baufinanzierung mit Eigenkapital, sondern der Kreditnehmer kann sich ebenfalls über einige Vorteile freuen.

In der Übersicht sind es folgende Vorteile, durch die sich das Eigenkapital im Rahmen einer Baufinanzierung auszeichnet:

  • Kreditzusage durch die Bank wird wahrscheinlicher
  • Kreditnehmer zahlt durchschnittlich geringeren Zinssatz
  • Gesamte Finanzierung ist stabiler
  • Kreditrate fällt moderater aus

Auf den ersten Punkt sind wir bereits eingegangen, nämlich dass durch Eigenkapital die Chancen seitens des Kreditnehmers steigen, dass die Bank eine positive Kreditentscheidung fällt. Auf die weiteren Aspekte werden wir jetzt etwas näher eingehen, damit deutlich wird, wie wichtig das Eigenkapital im Zusammenhang mit einem Baukredit ist.

Niedrigerer Zinssatz bei Finanzierung mit Eigenkapital

Ein finanzieller Vorteil der Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital besteht bei nahezu jeder Bank darin, dass Sie als Kreditnehmer einen geringeren Zinssatz als bei einer Vollfinanzierung zahlen müssen. Dies wiederum ist darauf zurückzuführen, dass das Kreditrisiko der Banken bei einer Finanzierung mit Eigenkapital statistisch eben geringer als bei einer Vollfinanzierung ist. Dies belohnen die Kreditinstitute mit günstigeren Darlehenszinsen, die der Kunde für den Baukredit zahlen muss. Die Zinsunterschiede zwischen einer Eigenkapitalfinanzierung und einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind zum Teil erheblich. Welche Einsparmöglichkeiten Sie haben, wenn Sie Eigenkapital mit in den Baukredit einbinden können, soll das folgende Beispiel verdeutlichen. Hier stellen wir die Finanzierung mit Eigenkapital einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit den entsprechenden beispielhaften Zinssätzen gegenüber.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Darlehenssumme: 150.000 Euro

Zinssatz: 2,8 Prozent

Laufzeit: 10 Jahre

Zinssumme in zehn Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 42.000 Euro

Tilgung: 3 Prozent

Monatliche Darlehensrate: 725 Euro

Baufinanzierung mit Eigenkapital

Darlehenssumme: 120.000 Euro

Zinssatz: 1,45 Prozent

Laufzeit: 10 Jahre

Zinssumme in zehn Jahren: 17.400 Euro

Tilgung: 3 Prozent

Monatliche Darlehensrate: 445 Euro

An dieser Gegenüberstellung erkennen Sie, dass Sie zunächst einmal bei einem Baukredit mit Eigenkapital in den ersten zehn Jahren einen Zinsbetrag von insgesamt fast 25.000 Euro einsparen können. Hinzu kommt, dass natürlich die monatliche Rate geringer ausfällt, denn Sie müssen nicht die vollen 150.000 Euro finanzieren, sondern da Sie über 30.000 Euro Eigenkapital verfügen, muss der Kredit nur noch über 120.000 Euro aufgenommen werden. Daraus ergibt sich der weitere Vorteil einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital, nämlich dass die monatliche Belastung deutlich geringer ausfällt.



Kann eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital funktionieren?

Einerseits ist das Eigenkapital inzwischen ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung geworden. Anderseits soll nicht der Eindruck erweckt werden, dass eine stabile Immobilienfinanzierung ausschließlich mit Eigenkapital möglich ist. Tatsächlich kommt es vor allem auch auf die Einkommensverhältnisse des Kreditnehmers an, wie stabil eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital sein kann. Wer beispielsweise ein monatliches Gehalt in Höhe von 4.500 Euro netto hat und regelmäßigen Ausgaben von 2.500 Euro, der kann sich natürlich problemlos eine Kreditrate von beispielsweise 900 Euro monatlich leisten. In diesem Fall ist die Immobilienfinanzierung voraussichtlich nicht weniger stabil als mit Eigenkapital. Eine Baufinanzierung kann also durchaus auch sehr gut ohne Eigenkapital funktionieren, aber dennoch sollten Sie natürlich die zuvor aufgeführten Vorteile nutzen und – wenn möglich – eigene Kapitalmittel in die Finanzierung einbinden. So profitieren Sie von einer Zinsersparnis, einer geringeren Darlehensrate und zudem ist es wahrscheinlicher, dass Sie dem Baukredit problemlos erhalten.

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