Die Zukunft der Baufinanzierung: Trends und Prognosen für 2017

Februar 15th, 2017 by geldanlage_de in Allgemein, Geldanlage, Immobilien, Kredit

Gute oder schlechte Aussichten? Das neue Jahr bringt hinsichtlich der Baufinanzierung einige Ungewissheiten mit sich.

Vieles wird sich möglicherweise in diesem Jahr ändern, besonders auf dem politischen Parkett stehen an vielen Stellen Umwälzungen bevor. Andere Veränderungen wiederum wurden bereits im vergangenen Jahr auf den Weg gebracht und erhalten nun die Gelegenheit, den Erwartungen an ihre Wirkmacht unter Beweis zu stellen. Wichtige Entscheidungen in der Politik – Wahlen in Deutschland und Frankreich, die Präsidentschaft von Donald Trump, um nur einige zu nennen, neue gesetzliche Regulierungen, die Angst vor der Immobilienblase – Immobilienkäufer und Bauwillige haben in diesem Jahr einiges abzuwägen, wenn es um die Planung der Finanzierung geht. Die vielleicht wichtigsten Einflussfaktoren und Prognosen im Überblick.

 

Quo vadis, 2017?

Stimmzettel in Wahlurne

Mit Frankreich und Deutschland stehen in zwei großen europäischen Staaten wichtige Wahlen an, deren Auswirkungen auf die Finanzwelt noch nicht abzusehen sind.

In vielerlei Hinsicht kann das Jahr 2017 ein ganz entscheidendes werden, wenngleich sich das zunächst auf die Entwicklungen auf dem politischen Parkett beschränkt. Obwohl beschränken hier das völlig falsche Wort ist, schließlich werden rund um die Welt Veränderungen anstehen oder sind bereits im Gange, die ihrerseits von internationaler Tragweite sind und dementsprechend auch in andere Bereiche ausstrahlen. Etwa auf die Finanzmärkte. Das zeigt die letztjährige Entscheidung der Briten für den Brexit, die sich bei jeder neuen Nachricht zu Forderungen und Verhandlungen vor allem an den europäischen Finanzmärkten bemerkbar macht.

Dazu stehen sowohl in Frankreich wie auch in Deutschland Wahlen an, die mit ziemlicher Sicherheit wegweisend sind für die zukünftige Ausrichtung des jeweiligen Landes – auch dies wird sich auf dem wirtschaftlichen Sektor niederschlagen. Dazu kommt mit Donald Trump ein neuer US-Präsident, dessen Wirken noch nicht recht abgeschätzt werden kann, der aber schon zu Beginn seiner Amtszeit gerade in Handelsfragen eine klare Marschroute erkennen lässt.

Die damit einhergehenden konjunkturellen Veränderungen beeinflussen wiederum das Vorgehen der amerikanischen Notenbank und das ihres europäischen Pendants. Das alles vermengt sich mit einem Immobilienmarkt, von dem viele befürchten, er könnte sich in Deutschland zu einer Blase ausdehnen. Obwohl eine Orientierung von Bauvorhaben anhand der Zinsentwicklung ohnehin immer von – für den Laien eigentlich gar nicht zu entschlüsselnden – Unwägbarkeiten gezeichnet ist, könnten diese im Verlauf des noch jungen Jahres weiter zunehmen.

Ausstiegsklauseln 2017: Altes Thema im neuen Jahr

Wobei sich schon jetzt abzeichnet, dass auch in 2017 viele Themen der vergangenen Jahre weiterhin aktuell bleiben werden. Das betrifft beispielsweise nicht nur die Zinsentwicklung selbst, sondern auch Aspekte, die daran angeknüpft sind. Wie etwa die Möglichkeit, aus noch laufenden Darlehensverträgen auszusteigen.

Hintergrund des Kreditwiderrufs

Letztendlich kamen bei der Veränderung des Widerrufrechts – die prinzipiell das Ende des bis dahin bestehenden „ewigen Widerrufsrechts“ durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom 21. März des letzten Jahres bedeutete – zwei ausschlaggebende Faktoren zusammen: Auf der einen Seite die stetig sinkenden Bauzinsen, die in den vergangenen Jahren stetig gen Null gingen. Auf der anderen Seite die fehlerhaften Widerrufsbelehrungen, die sich in vielen Baufinanzierungsverträgen wiederfanden, die ab 2002 abgeschlossen wurden.

Statue of justice

Die Regelungen der Immobilienkreditrichtlinie zum sogenannten „Widerrufsjoker“ sorgten für eine ganze Reihe von Fällen, die vor Gericht verhandelt werden mussten.

Was für die Kreditnehmer die überaus lukrative Möglichkeit bot, sich darauf zu berufen, eine Rückabwicklung der bisherigen Finanzierung zu erreichen und die Restschuld zu einem deutlich günstigeren Zinssatz abzutragen. Abhängig von den alten Konditionen ging es dabei um einige Tausend Euro. Daneben konnten die fehlerhaften Widerrufsbelehrungen auch bei schon gezahlten Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitig beendeten Verträgen helfen, das gezahlte Geld zurückzubekommen. Die Immobilienkreditrichtlinie hat dem einen gesetzlichen Riegel vorgeschoben, denn alte Darlehensverträge – abgeschlossen zwischen dem 2. November 2002 und dem 10. Juni 2010 – konnten nur noch bis zum Inkrafttreten der Kreditrichtlinie auf der Basis falscher Widerrufsbelehrungen aufgelöst werden. Anders als bei diesen Altverträgen kann der „Widerrufsjoker“ unter bestimmten Voraussetzungen aber bei Verträgen, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, nach wie vor geltend gemacht werden.

Neben Einzelfallentscheidungen vor dem Oberlandesgericht Nürnberg (OLG Nürnberg, Urteil vom 1. August 2016, Az. 14 U 1780/15) und dem Landgericht Stuttgart (LG Stuttgart, Urteil vom 14. Oktober 2016, Az. 29 O 286/16) ist vor allem der Urteilsspruch des Bundesgerichtshofes in dieser Hinsicht von Belang: Der beurteilte den Widerruf von Kreditverträgen auch noch Jahre nach deren Abschluss als grundsätzlich weder verwirkt noch rechtsmissbräuchlich (BGH, Urteil vom 12. Juli 2016, Az. XI ZR 564/15).

Darüber hinaus gilt – bei Darlehen mit einer Sollzinsbindungszeit von mehr als zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht. Damit können Kreditnehmer, ohne eine Entschädigungsleistung erbringen zu müssen, bereits nach einer Laufzeit von zehn Jahren und sechs Monaten aus ihrem Darlehensvertrag aussteigen und die Restschuld in anderer Form abtragen. Auf diese Weise kann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung womöglich noch einmal Geld eingespart werden. Die Sonderkündigung erfordert übrigens keine Auseinandersetzung mit etwaigen Fehlern der Widerrufsbelehrung, dann sie ist ein eindeutig vom Gesetzgeber eingeräumtes Recht für die Darlehensnehmer.

Anschlussfinanzierung: Welche Möglichkeiten bestehen?
Quelle: Aktuelle-Bauzinsen.info

Kreditwiderruf aktuell: Urteile und Möglichkeiten des Finanzierungswiderrufs in 2017

Auch wenn es also reguläre Möglichkeiten gibt, aus einem Kreditvertrag auszusteigen, ist in manchen Fällen der „Widerrufsjoker“ immer noch eine aktuelle Alternative, dasselbe Ergebnis zu erreichen. Das ist allerdings unter Umständen von recht speziellen Voraussetzungen abhängig, wie ein Beispiel verdeutlicht, das vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Az. 715 C 53/16) verhandelt wurde:

In diesem speziellen Fall war nicht der – bereits 1997 abgeschlossene – Kreditvertrag als solcher der ausschlaggebende Punkt, sondern dessen Prolongation. Die wurde per Fernabsatz (also postalisch oder per Fax) vorgenommen, was folgerichtig bedeutet, dass sie unter das Fernabsatzrecht fällt. Das heißt, ein auf diesem Wege geschlossener Vertrag braucht eine entsprechende Widerrufsbelehrung – die jedoch häufig genug fehlt. Da in diesem Fall nicht die gesetzlichen Regelungen für Immobilienkredite gelten, sondern eben das Fernabsatzrecht, sind auch die durch die Kreditrichtlinie gesetzten Fristen nicht von Belang, ein sofortiger Ausstieg aus dem Darlehen somit möglich.

Rechtskräftig ist inzwischen auch ein Urteil des Landgerichts Hannover, dass bereits im Dezember 2016 gefällt wurde (Az. 8 O 50/16). Hierbei konnte eine Rückwirkung des Kredits aufgrund einer missverständlichen Formulierung in der Widerrufsbelehrung erwirkt werden. Im Wortlaut gab die Belehrung an:

„Die Widerrufs­frist beginnt einen Tag nachdem der/die Darlehens­nehmer/Gesamt­schuldner ein Exemplar der Widerrufs­belehrung erhalten hat/haben und eine Vertrags­urkunde, der schriftliche Darlehens­antrag oder eine Abschrift der Vertrags­urkunde oder des Antrages ausgehändigt wurde.“

Das LG Hannover befand, mit dieser Formulierung würde die – falsche – Annahme ausgedrückt, dass die Widerrufsfrist bereits einen Tag nach dem Erhalt der Widerrufsbelehrung beginne – und zwar unabhängig davon, ob die Vertragserklärung vollständig ist.

Dass verschiedene Gerichte mit ihren Urteilen auf unterschiedlichem Weg zum gleichen Ergebnis kommen können, zeigt wiederum ein Fall, der vom Landgericht Stuttgart über das Oberlandesgericht Stuttgart bis zum Bundesgerichtshof gegangen ist. Verhandelt wurde auch hier eine missverständliche Widerrufsbelehrung. In Stuttgart wurde ein Widerruf des Vertrags deswegen eingeräumt, weil die Formulierung einen Beginn der Widerrufsfrist einen Tag nach dem Erhalt wesentlicher Vertragsunterlagen und Pflichtinformationen enthielt, diese gleichzeitig aber nicht vor dem Tag des Abschlusses beginnen ließ.

In der Urteilsbegründung wurde deshalb darauf hingewiesen, dass unter diesen Voraussetzungen die Frist jedoch erst am Tag nach dem Vertragsschluss einsetzt.

Der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 183/15) wiederum monierte eine Passage, laut der „Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen […] innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden [müssen]“. Für das Urteil vom 24. Januar 2017 steht eine genaue Urteilsbegründung allerdings noch aus.

Zinsentwicklung und Immobilienmarkt

Was im neuen Jahr allerdings von noch viel größerer Tragweite werden könnte, ist die oben schon erwähnte Entwicklung der Bauzinsen und die wahrscheinlich zu erwartenden Veränderungen im Bereich des Wohninvestments.

Zwischen positiver Ausgangslage und pessimistischer Erwartungshaltung

Vermessungsarbeiten beim Hausbau

Vorerst bleibt der Traum vom Eigenheim – gemessen an den Baufinanzierungszinsen – erschwinglich.

Dabei hat sich, bezogen auf den Stand der Bauzinsen und erfreulich genug für Bauwillige, zum Jahreswechsel erst einmal wenig getan. Voraussichtlich wird das auch noch einige Wochen oder Monate anhalten, wer also seine Baufinanzierung zu möglichst günstigen Bedingungen abschließen möchte, hat vorerst noch die Gelegenheit dazu. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung sind Darlehen zu einem Prozentsatz von 1,5 Prozent noch zu haben – womit sich die Zinssätze nach wie vor auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.

Kurzfristig wird es dabei wohl auch bleiben, klarere Aussagen zur weiteren Entwicklungen sind jedoch kaum zu bekommen. Die Prognosen der Experten gehen von einem leichten Anstieg im Verlauf des Jahres aus, was zu einem nicht unbeträchtlichen Teil von amerikanischen Einflussfaktoren abhängt. So wird zwar von einer möglichen Steigerung der amerikanischen Renditen ausgegangen, allerdings ist kaum abzuschätzen, wann sich diese – noch hypothetische – Entwicklung in Europa bemerkbar machen könnte.

Vor der Jahresmitte scheint mit nachhaltigen Veränderungen jedenfalls kaum zu rechnen zu sein und selbst diese werden sich wohl, auch dank der weitestgehend unveränderten Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, in einem überschaubaren Rahmen halten. Ausgeschlossen scheint immerhin ein erneutes Absinken der Bauzinsen auf die Rekordtiefststände des vergangenen Jahres. Zunächst stehen vielmehr Schwankungen bevor.

Dennoch bleibt Wohneigentum vorerst erschwinglich, denn hierbei spielen nicht allein die niedrigen Bauzinsen, sondern beispielsweise auch der positive Trend bei den Einkommen eine Rolle. Was allerdings nicht darüber hinwegtäuschen sollte, dass gerade Haushalte mit einem geringen Einkommen auch weiterhin Schwierigkeiten haben werden, das notwendige Eigenkapital für Wohneigentum zu bilden.

Wohninvestmentmarkt: Großes Interesse, kleines Angebot

Die gute Nachricht für den deutschen Wohnimmobilien-Markt – die angebotenen Objekte sind immer noch sehr beliebt und das international. Damit lassen sich also auch weiterhin hohe Preise erzielen, insbesondere in den Top-7-Städten, als da wären Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Im internationalen Vergleich gilt der deutsche Immobilienmarkt als stabil, die steigenden Preise schrecken offenbar nicht ab.

Berlin bleibt bei den Umsätzen mit Immobilien unangefochten an der Spitze der deutschen Städte.

Die Kehrseite der Medaille ist allerdings ein immer kleiner werdendes Angebot. Das hat verschiedene Auswirkungen:

  • Das Gesamtvolumen der gehandelten Immobilien hat sich bereits im vergangenen Jahr deutlich verringert (ein Rückgang von 23,9 Milliarden Euro in 2015 auf 13,88 Milliarden Euro in 2016).
  • Investoren orientieren sich zunehmend in Richtung der B-Städte – eine Folge der hohen Preise in den Top-7-Städten. Insgesamt stieg der Anteil der hier gehandelten Objekte auf etwa 40 Prozent am Gesamtumsatz (entspricht 5,6 Milliarden Euro). Das ist zwar vergleichsweise viel, muss insgesamt aber relativiert werden, betrachtet man die deutsche Hauptstadt – alleine hier wurden gewerbliche Wohntransaktionen im Wert von 2,9 Milliarden Euro getätigt.
  • Die Angebotsknappheit bei Bestandsimmobilien führt außerdem dazu, dass Anleger sich mehr auf Projektentwicklungen konzentrieren. Die sind einerseits dringend notwendig, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken und andererseits in vielen Fällen die einzige Alternative für ein Immobilieninvestment.

Während sich die Lage für Wohnimmobilien auf einem deutlich niedrigeren Niveau – nur bezüglich der Gesamtumsätze gesprochen – einpendeln wird, verschiebt sich der Fokus zunehmend in Richtung Einzelhandels-, Büro- und Spezialimmobilien. Dadurch werden beispielsweise Objekte wie Studentenwohnungen, Rechenzentren oder Parkhäuser immer attraktiver für Anleger.

Die Angst vor der Immobilienblase

Beliebt sind deutsche Immobilien aber nicht nur bei internationalen Investoren, das anhaltend niedrige Zinsniveau macht besonders Wohneigentum auch für Privatleute interessant. Nicht nur, weil der Wunsch nach einem Eigenheim besonders ausgeprägt wäre, sondern weil Immobilien darüber hinaus als Form der Altersvorsorge dienen. Die Nachfrage ist daher unverändert hoch, was mögliche Gefahren mit sich bringt.

Die Folgen eines überhitzten Immobilienmarktes

Die schwerwiegendste davon, die sich in Teilen auf dem deutschen Immobilienmarkt schon bemerkbar macht, ist die von Preisübertreibungen. Tatsächlich steigen die Preise, besonders in Ballungszentren (wo Wohnraummangel einerseits und der Raum, neuen zu schaffen, andererseits fehlen). Erinnerungen werden angesichts dieser Entwicklung wach an die Geschehnisse in den USA vor etwa einem Jahrzehnt oder in noch jüngerer Vergangenheit in Spanien.

Beispiel Frankfurt am Main: Die Angst vor der Immobilienblase bleibt bei Experten trotz steigender Mieten und Preise bislang aus.

In beiden Fällen waren die Immobilienpreise rasant angestiegen, nur um dann ebenso rasant einzubrechen. Mit den Wertverlusten einher ging dabei das erhöhte Risiko einer Überschuldung, verursacht durch einen allzu hohen Fremdanteil bei der Finanzierung.

Gesetzliches Gegensteuern: Die neue Kreditregulierung und die (möglichen) Folgen

Um derartigen Folgen bzw. von vorneherein der Entwicklung einer Preisblase auf dem deutschen Immobilienmarkt zuvorzukommen, sollte die im letzten Jahr umgesetzte Fassung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie helfen. Die im März 2016 erlassene deutsche Fassung sollte zu diesem Zweck mit neuen Standards bei der Kreditvergabe sowohl für die Banken als auch für die Kreditnehmer besseren Schutz bieten.

Das umfasste etwa die Möglichkeit, die Banken oder die Kreditvermittler im Falle einer Falschberatung haftbar machen zu können – durchaus ein positiver Aspekt für die Verbraucher. Die sahen sich umgekehrt aber mit strengeren Auflagen bei der Kreditvergabe konfrontiert.  Folgen wurden damals schon für beide Seiten befürchtet:

  • mögliche Auswirkungen für die Kreditnehmer

Müssen junge Familien ihre Eigenheim-Pläne auf Eis legen? Die strengeren Vorgaben der Immobilienkreditrichtlinie könnten zumindest die Kreditvergabe erschweren.

Das Problem der strikteren Bonitätsprüfung (als prophylaktisches Mittel, um spätere Zahlungsausfälle schon im Vorfeld ausschließen zu können) liegt darin, dass sie manchen Verbrauchern mit Kreditbedarf Nachteile bringen könnte. Das betrifft in erster Linie junge Familien und Senioren. Verantwortlich hierfür sind zwei Punkte: Die Kreditrichtlinie sieht eine vollständige Rückzahlung eines bewilligten Darlehens innerhalb der statistischen Lebenserwartung vor – ein klarer Nachteil für ältere Menschen. Daneben können sich die Höhe des Einkommens und die Verfügbarkeit von freiem Kapital als schwierig erweisen. Letztere Faktoren treffen allerdings auch junge Familien, die in vielen Fällen ebenfalls nicht über ein ausreichend hohes Einkommen und/oder das notwendige Eigenkapital verfügen. Steht darüber hinaus noch ein Kinderwunsch an oder sind diese bereits da, wirkt sich das zusätzlich negativ auf die Einschätzung der Kreditwürdigkeit aus. Die Banken gehen dann davon aus, dass langfristig nicht das geforderte konstante Einkommen gesichert ist, weil eben sogar der Wegfall eines Einkommens befürchtet werden muss.

  • mögliche Auswirkungen für die Kreditgeber

Die strengere Auslegung der Richtlinien für die Kreditvergabe müssen allerdings auch von Bankenseite betrachtet werden – hier geht es unter anderem darum, spätere Regresszahlungen aufgrund von Zahlungsausfällen zu vermeiden. Die Maßnahmen zum Selbstschutz wiederum haben aber ein ganz neues Problem mit sich gebracht: Die Kreditvergabe ist seither deutlich zurückgegangen.

Richtlinie kontrovers: Was die Experten meinen

Schon kurz nach dem Inkrafttreten wurde die deutsche Umsetzung der EU-Richtlinie von vielen Seiten als unverhältnismäßig kritisiert. Zum einen weil die oftmals heraufbeschworene Gefahr einer Immobilienblase in der befürchteten Form gar nicht bestehe. So kann der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der Frankfurter Sparkasse eine derartige Entwicklung trotz steigender Preise und Mieten für Wohnimmobilien nicht sehen – und verweist in diesem Zusammenhang auch auf den Einfluss von hohen Baukosten aufgrund von Energieeffizienz-Anforderungen und Abgaben.

Dennoch sah die Bundesregierung in dieser Hinsicht nachträglichen Handlungsbedarf, weshalb die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bereits im Dezember des vergangenen Jahres nachgebessert wurde. Einer der Beweggründe war die nach wie vor bestehende Sorge um eine Spekulationsblase. Dem soll etwa durch das Bereitstellen zusätzlicher Eingriffsmöglichkeiten für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung BaFin vorgebeugt werden:

  • Dazu gehört eine Obergrenze für das Verhältnis der Darlehenshöhe zum Immobilienwert, mit der der Anteil des Fremdkapitals bei Immobilienfinanzierungen gedeckelt werden soll.
  • Eine Obergrenze soll auch für das verfügbare Einkommen der Kreditnehmer eingeführt werden können; ein weiteres Limit soll für das Verhältnis von Gesamtverschuldung und Einkommen herangezogen werden.
  • Eine Untergrenze hingegen erhält bei zu hohen Spekulationsrisiken die Mindesttilgung.

Durch die Neuregelungen der Immobilienkreditrichtlinie soll die Kreditvergabe für altersbedingte Baumaßnahmen klarer und damit einfacher werden.

Beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln ist man allerdings sicher, dass weder diese Maßnahmen noch weitere gesetzliche Änderungen wirklich notwendig sind. Ein tatsächliches Spekulieren auf die Wertsteigerung der Immobilien, bei dem die Nutzung der Objekte zweitrangig ist, kann am deutschen Immobilienmarkt – im Gegensatz zu den USA oder Spanien – nicht beobachtet werden. Das Verhältnis von Immobilienpreisen, Krediten, Einkommen und dem gesamten Wirtschaftswachstum befindet sich laut Analysen des Instituts auf einem normalen Niveau. Die mit der geplanten Gesetzesänderung angestrebte Vereinfachung der Kreditvergabe wird auch von Seiten der Verbraucherzentralen kritisch betrachtet. Frank-Christian Pauli von der Verbraucherzentrale Bundesverband beruft sich bei seiner Einschätzung der Neuregelung der Baufinanzierung auf aktuelle Umfrageergebnisse. So sind jedenfalls die vielzitierten Schwierigkeiten der Verbraucher, ein Darlehen zu bekommen, nur in einem geringfügigen Ausmaß zu bemerken – ein Kredit war selbst für die vermeintlich benachteiligten Gruppen noch erhältlich, eine Nachbesserung aus diesem Grund ist demnach unnötig.

Positiv wird allerdings bewertet, dass die Kreditinstitute im Zuge der Neuregelung Leitlinien für die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften an die Hand bekommen. Die sollten dann in den heiklen Fragen – etwa der Kreditvergabe an ältere Menschen – für die notwendige Klarheit sorgen.

Damit könnten zumindest in diesem Bereich zeitnah Antworten geliefert werden, die an anderer Stelle vermutlich erst im Verlauf des Jahres gefunden werden. Etwa auf die Frage, wie lange das Niveau der Baufinanzierungszinsen noch auf dem aktuellen Niveau bleibt oder wie sich die Wohnungsraum-Situation insgesamt entwickelt. Das neue Jahr wartet auf Verbraucher wie auch Banken also noch mit einigen Ungewissheiten und potenziellen Veränderungen auf – wie diese sich konkret auswirken, ist allerdings ebenfalls noch abzuwarten.

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