Immobilien als Kapitalanlage: Das müssen Vermieter beachten

März 14th, 2017 by geldanlage_de in Allgemein, Geldanlage, Immobilien

Wohnhaus

Immobilien als Geldanlage können eine echte Goldgrube sein. Jedoch müssen Anleger hierbei einiges beachten. Bild: fotolia.com © Tiberius Gracchus (#126481044)

Die niedrigen Zinsen machen Sparbücher und Tagesgeldkonten bei den Sparern immer unbeliebter. Auf lange Sicht können selbst Negativzinsen nicht mehr ausgeschlossen werden. Kein Wunder also, dass die Sparer nach anderen Möglichkeiten suchen, ihr Geld anzulegen. Experten empfehlen derzeit die Investition in Immobilien. Wer diese vermietet, kann unter Umständen eine beachtliche Rendite erzielen. Doch beim Vermieten von Immobilien muss auch einiges beachtet werden.

„Betongold“: Warum und wann sich Immobilien als Geldanlage lohnen

Immobilien als Kapitalanlage sind eine Sachwertanlage und werden derzeit von zahlreichen Experten empfohlen. Kein Wunder, so zeichnen sie sich durch einige Vorteile aus.

  • Die Wertentwicklung ist im Gegensatz zu verzinslichen Anlageformen unabhängig von der Geldentwicklung und der Konjunktur. Stattdessen hängt die Wertsteigerung der Immobilie von der Marktentwicklung ab: Entscheidend sind hierbei der Preis sowie die Lage der Immobilie.
  • Immobilienbesitzer genießen zudem einige steuerliche Vorteile. Die Anschaffungskosten der Immobilie können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Auch sonst sind erhöhte Abschreibungen möglich.
  • Die Zinsen für Immobilienkredite sind derzeit auf einem Rekordtief. Eine Investition in eine Immobilie lohnt sich zurzeit also besonders. Zuschlagen lautet hier die Devise: Denn je früher der Kredit aufgenommen wird, umso schneller ist das Objekt finanziert und der Anleger kann von der Rendite profitieren.
  • Immobilien versprechen im Gegensatz zu anderen Anlageformen eine deutlich höhere Rendite. Je nach Region und Mikrolage sind demnach durchaus Renditen von bis zu acht Prozent möglich. Durch mehrfache Mieteinnahmen sind die Renditen bei Mehrfamilienhäusern besonders hoch.
  • Ein vermietetes Objekt kann feste monatliche Einkünfte bringen und daher im Ruhestand eine wichtige Altersvorsorge darstellen.

Immobilien werden also nicht ohne Grund als Betongold bezeichnet. Doch die Investition in Immobilien lohnt sich nicht immer. So gibt es eine ganze Reihe an Faktoren, die die erzielbare Rendite maßgeblich beeinflussen können. Immobilien-Investments sind also schwer kalkulierbar und bergen immer auch ein gewisses Risiko. Einen ersten Hinweis, ob sich der Immobilienkauf lohnt, liefern diverse Berechnungen der Rendite.

Mietrendite

Eine erste Möglichkeit ist die Berechnung der Brutto-Mietrendite:

(Monats-Nettokaltmiete pro qm2 x 12 x 100) / Kaufpreis pro qm2

Pauschal lässt sich sagen, dass der Immobilienkauf sich ab einer Brutto-Mietrendite von 4 bis 6 Prozent lohnt und am besten nicht unter 3 Prozent liegen sollte. Durch die Mietpreisbremse ist das allerdings nicht so einfach. Zudem ist es wichtig, auch die Nebenerwerbskosten, die Notar- und Amtsgebühren, die Verwaltergebühren und die Rücklagen zu berücksichtigen. Auch die Kaufnebenkosten, steuerliche Nachteile oder die Wertreduzierung lassen die Rendite sinken. Die Berechnung der Nettomietrendite ist daher realistischer: Hierfür muss zunächst der Jahresreinertrag ermittelt werden, der sich aus der Nettokaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Kosten und der Zinsen ergibt. Die Nettomietrendite berechnet sich folgendermaßen:

Jahresreinertrag / Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Objektrendite

Die Objektrendite ergibt sich aus folgender Formel:

[(Mieteinnahmen ± Wertenwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen ± Steuervorteil bzw.  –Nachteil) / Anschaffungskosten] x 100

Eigenkapitalrendite

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet wie folgt:

[(Mieteinnahmen ± Wertenwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen ± Steuervorteil bzw.  –Nachteil) / Eigenkapital] x 100

Der Nachteil an der Eigenkapitalrendite: Durch die Tilgung erhöht sich der Anteil des Eigenkapitals im Nenner, weswegen die Eigenkapitalrendite auf Dauer sinkt.

Wertsteigerungsrendite

Die jährliche Wertsteigerung berechnet sich folgendermaßen:

(Verkaufspreis – Kaufpreis / Haltedauer) / Kaufpreis

Egal, welche Formel herangezogen wird, grundlegender Faktor für die erzielbare Rendite ist die Wertentwicklung der Immobilie. Diese wird durch die Lage und den Objektzustand beeinflusst. Wie sich diese Faktoren in der Zukunft entwickeln werden, ist jedoch nicht absehbar. Da die Investition also ein gewisses Risiko darstellt, ist das Betongold nicht für alle Anleger geeignet. Die Anlageform lohnt sich aufgrund der hohen Kosten vor allem für Menschen mit sicherem Arbeitsplatz und viel Eigenkapital.


Investition als Risiko: Diese Gefahren bergen Immobilien als Kapitalanlage

Je nach Wertentwicklung ist die Investition in eine Immobilie durchaus sinnvoll. Doch wie oben bereits deutlich wurde, ist sie immer auch mit gewissen Risiken verbunden, da die tatsächliche Rendite nur schwer kalkulierbar ist.

Leerstandsrisiko

Altstadt

Wohnungen mitten im Stadtzentrum kommen bei vielen Menschen gut an. fotolia.com © ArTo (#23673434)

In den meisten Fällen wird die Immobilie als Kapitalanlage gekauft, um sie zu vermieten und auf diese Weise eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Was jedoch häufig nicht bedacht wird, ist das Leerstandsrisiko. Beim Wechsel des Mieters kann es immer mal zu längeren Phasen kommen, in denen die Immobilie unbewohnt bleibt. Je nach Lage, Zustand und Mietpreis ist die Immobilie vielleicht unattraktiv und es gibt keine Mietinteressenten. Was auch immer die Gründe sein mögen, ein Leerstand bedeutet immer Mietausfälle und damit auch eine geringere Rendite. Wenn der Anleger dann auch noch das Pech hat, auf Mietnomaden hereinzufallen, ist ebenfalls eine Verringerung der Rendite die Folge.

Wertschwankungsrisiko

Nicht immer kommt es zu einer Steigerung des Wertes der Immobilie – auch Wertverluste sind möglich. Der Grund: Nicht jede Immobilie ist eine gute Kapitalanlage. Wie oben bereits beschrieben, hängt die Wertentwicklung vor allem von zwei Faktoren ab: Zum einen vom Zustand der Immobilie, zum anderen von der Entwicklung der Lage. Ein guter Standort ist also für den Erfolg der Immobilie als Anlage entscheidend. Doch was ist ein guter Standort? Zunächst sollten die Menschen dort gerne leben: Es sollte eine stabile Bevölkerungsstruktur, eine gute Infrastruktur und ein ausreichendes Angebot an Arbeit geben. Auch eine attraktive Innenstadt zieht Menschen in diese Wohngegend. Großstädte und Ballungszentren mit hoher Wirtschaftskraft sind also besonders beliebt. Zusätzliche Pluspunkte: Eine gute Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Ärzten, Schulen und Freizeiteinrichtungen. Wer in einer solchen Lage eine Immobile erwirbt und vermieten will, hat also größere Chancen, Mieter zu finden und mögliche Leerstände zu verhindern. Doch auch der Zustand der Immobilie selbst ist relevant. Schon vor dem Kauf sollten Anleger daher auf eine gute Bausubstanz achten. Doch auch gut erhaltene Immobilien können mit der Zeit an Wert verlieren. Daher muss der Anleger diese regelmäßig modernisieren und sanieren. Wer die Immobilie pflegt und instand hält, leistet bereits einen wichtigen Beitrag zum Wert der Immobilie.

Liquiditätsrisiko

Hausfassade

Damit Altbauten ihren guten Zustand behalten, müssen Vermieter regelmäßig für Instandhaltungsmaßnahmen in die Tasche greifen. fotolia.com © ah_fotobox (#89119197)

Die Investition in eine Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Dazu zählt nicht nur der Kaufpreis mit den Nebenkosten beziehungsweise die monatliche Tilgung und die Zinsen. Auch für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie fallen Kosten an, die oft unterschätzt werden. Zudem wird oft nicht bedacht, dass erst nach der vollständigen Entschuldung der Immobilie ein Liquiditätsgewinn erzielt werden kann. Bis dahin kann einige Zeit ins Land gehen, die auch manche Unwägbarkeiten mit sich bringen kann. Wer kann beispielsweise mit Sicherheit sagen, dass der eigene Arbeitsplatz sicher ist? Ein Jobverlust würde unter Umständen dazu führen, dass der Immobilienkredit aufgrund eines geringeren Einkommens nicht mehr getilgt werden kann. Auch Steuerspareffekte durch die Immobilie gehen verloren. Und auch das Liquiditätsrisiko durch die Berufsunfähigkeit darf nicht unterschätzt werden.

Unterschätzung der Kosten

Hinzu kommt, dass viele wichtige laufende Kosten unterschätzt werden, die sich als wahrer Renditekiller entpuppen können. Dazu gehören die benötigten finanziellen Reserven für die Instandhaltung und Verwaltung des Objektes, sowie die Kosten für die Renovierung und energetische Sanierung. Auch bei Mieterwechseln können Kosten anfallen. Ein weiterer Fehler ist es, sich auf die niedrigen Zinsen zu verlassen. Das Zinsumfeld kann sich jederzeit drehen. Und auch Steuervorteile können verloren gehen, wenn die Steuergesetzgebung sich verändert. Von rund sieben Millionen Menschen in Deutschland, die ihr Kapital in eine Immobilie investiert haben, verdient jeder dritte trotz Vermietung des Eigentums nichts daran.

Klumpenrisiko

Wer sein komplettes Vermögen in nur eine Anlage investiert, steht vor dem sogenannten Klumpenrisiko. Es ist immer besser, das Kapital in mehrere Anlageobjekte zu stecken und somit das Risiko auf mehrere Objekte zu verteilen. Damit ist allerdings nicht unbedingt gemeint, dass der Anleger in mehrere Immobilien investieren sollte. Besser ist es, neben Immobilien beispielsweise auch in Aktien zu investieren.


Gefahr des Leerstands minimieren: So finden Vermieter den passenden Mieter

Makler sind eine große Hilfe bei der Mietersuche. fotolia.com © Kzenon (#39572570)

Wurde erst einmal eine vielversprechende Immobilie gefunden und sind alle Details im Hinblick auf die Finanzierung geklärt, müssen die Anleger sich auf die Suche nach einem geeigneten Mieter machen. Nur so kann die Gefahr des Leerstands minimiert und die Rendite erhöht werden. Doch wie lässt sich ein passender Mieter möglichst schnell und einfach finden? Viele Vermieter entscheiden sich für die bequeme Lösung und beauftragen hierfür einen Immobilienmakler. Diese sind darin geschult, Immobilien besonders attraktiv zu verkaufen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt allerdings das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Bei zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer zögern viele Vermieter, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Doch obwohl Makler teuer sind, kann es sich lohnen, einen zu beauftragen: So kann es beim Vermieten und der Mietersuche ohne Makler häufig zu Fehlern kommen. Dazu gehören beispielsweise unangemessene Mietpreise sowie Fehler beim Mietvertrag und Übergabeprotokoll. Grundsätzlich sind Makler oft besser in der Lage, Mietinteressenten objektiv einzuschätzen. Auch beim Aufsetzen der Immobilienanzeige können die Makler eine große Hilfe sein. Während manche Informationen nicht in der Immobilie auftauchen müssen, sollten andere unbedingt erwähnt werden. Hier die wichtigsten Tipps für die Informationen, die das Inserat enthalten sollte:

  • Angaben aus dem Energieausweis: Hierzu gehören der Energieträger der Heizung, der Endenergiekennwert sowie die Art des Ausweises. Auch das Baujahr der Immobilie muss verpflichtend angegeben werden.
  • Wichtigste Eckdaten: Auch die grundlegenden Eckdaten sollten in der Immobilienanzeige angeben werden. Das sind vor allem die Kaltmiete, die Nebenkosten, ab wann die Immobilie vermietet werden soll und die Beschreibung der Lage.
  • Tipp: Eine gute Überschrift erregt Aufmerksamkeit und verleitet die Menschen dazu, die Anzeige zu lesen. Zudem ist es hilfreich, wenn die Anzeige Fotos enthält, die die Immobilie von ihrer schönsten Seite zeigen.

Dinge, die manche Mieter als negativ auslegen könnten, müssen nicht unbedingt erwähnt werden – etwa, wenn sich die Wohnung im fünften Stock befindet und es keinen Aufzug gibt. Übrigens gibt es auch die Möglichkeit, mögliche Defizite durch verschlüsselte Immobilien-Codes positiv darzustellen: Steckt das Viertel beispielsweise noch mitten in der Bauphase, müssen die Mieter zur Anfangszeit des Wohnens in dieser Umgebung noch mit Baggern und Lkws rechnen. Umschrieben werden kann das beispielsweise mit „Lage in aufstrebendem Viertel“. Wichtig ist es nur, dass keine offensichtlichen Mängel dadurch verschleiert werden, die den Mietern unter Umständen auch bei der Besichtigung nicht auffallen. Übrigens: Beim Schalten der Immobilienanzeige sollten zunächst keine Mietergruppen von vorneherein ausgeschlossen werden. Viele geben jedoch bereits im Inserat an, dass sie die Wohnung nicht an Studenten vermieten wollen oder dass Paare bevorzugt werden. Grundsätzlich sollten Vermieter jedoch für alle potenziellen Mieter offen sein.

Dennoch kann es hilfreich sein, grobe Kenntnisse über die gewünschte Zielgruppe zu haben: Soll die Wohnung etwa an eine Familie vermietet werden, oder ist sie auch als Studenten-WG geeignet? Hier entscheiden mitunter auch die individuellen Vorlieben der Vermieter. Bei der Suche nach dem geeigneten Mieter kann eine Vorstellung über die Zielgruppe bereits hilfreich sein. Denn wer beispielsweise an Studenten vermieten möchte, kann im Inserat oder bei der Wohnungsbesichtigung etwa auf die Nähe zur Uni oder an das großzügige Freizeitangebot hinweisen. Familien mit Kindern lassen sich von Kitas, Schulen und Spielplätzen in der Wohnumgebung überzeugen.

Natürlich ist die Bonität des Mieters für Anleger ein maßgeblicher Erfolgsfaktor. Daher sollte sie vor der Auswahl eines Mieters unbedingt sorgfältig überprüft werden. Üblich ist hier eine Selbstauskunft, in der der Mieter Angaben zum Gehalt und seinen Vermögensverhältnissen macht und dem Vermieter Kontoauszüge oder Gehaltszettel zukommen lässt. Auch die Schufa-Auskunft gibt dem Vermieter Hinweise zur Bonität des potenziellen Mieters. Bei Studenten ohne festes Einkommen können Vermieter dagegen eine Bürgschaft der Eltern verlangen. Auch die Kaution ist bereits eine erste Mietsicherheit. Hinter der genauen Prüfung der Bonität der Mieter steht natürlich auch immer die Absicherung gegen Mietnomaden. Diese legen gefälschte Schufa-Auskünfte, Bankbürgschaften und Gehaltsabrechnungen vor, ziehen ein, zahlen dann jedoch keine Miete. Das Problem: Die fristlose Kündigung muss erst gerichtlich durchgesetzt werden. Die Bonitätsprüfung ist also eine wichtige Vorsichtsmaßnahme gegen Mietnomaden.

Der Mietvertrag: Diese Vertragspunkte sind zu beachten

Beim Mietvertrag muss der Vermieter einiges beachten. fotolia.com © timyee (#136642692)

Wurde ein geeigneter Mieter gefunden, müssen sich die Vermieter um den Mietvertrag kümmern. Auch hier gibt es einiges zu beachten. Während manche Klauseln im Mietvertrag Pflicht sind, sind andere unzulässig. Hier die wichtigsten Do’s und Don’ts für den Mietvertrag:

  • Mieter und Vermieter müssen namentlich genannt werden
  • Der Mietgegenstand muss erwähnt werden (hierzu zählt nicht nur die Adresse des Objektes, sondern bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern auch die Etage)
  • Die Höhe der Miete muss angegeben werden. Hierzu gehören auch die Nebenkosten: Wie hoch sind diese, wie werden sie abgerechnet und welche Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt? Beim Festlegen der Miete müssen gegebenenfalls der örtliche Mietspiegel und die Mietpreisbremse beachtet werden. So ist bei früher bereits vermieteten Immobilien die Orientierung am örtlichen Mietspiegel verpflichtend. Und auch bei Neuverträgen darf die Miete aufgrund der Mietpreisbremse nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Meist wird auch die Höhe der Kaution angegeben. Wichtig: Die Kaution muss zinsbringend auf einem Sparkonto angelegt werden.
  • Zudem finden sich meistens Angaben zur Mietdauer. In der Regel sind Mietverträge immer unbefristet – ein befristeter Vertrag ist meist nur aus gutem Grund zulässig, beispielsweise wenn eine Sanierung kurz bevorsteht oder in absehbarer Zeit Eigenbedarf besteht.
  • Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, sonstige Regelungen schriftlich festzuhalten. Dazu gehören beispielsweise Kleinreparaturen: Pro Schaden muss der Mieter beispielsweise maximal 100 Euro bezahlen, alles andere muss der Vermieter tragen. Auch Punkte wie der Winterdienst oder die Mitnutzung des Gartens werden gerne im Mietvertrag geregelt.
  • Besondere Achtung ist geboten, wenn Klauseln so formuliert sind, dass sie unwirksam werden. Das ist beispielsweise oft dann der Fall, wenn die Tierhaltung vertraglich geregelt wird. Denn die Tierhaltung kann vom Vermieter nicht grundsätzlich verboten werden: Kleintiere, die in Käfigen oder Aquarien gehalten werden, sind demnach immer erlaubt. Wird die Tierhaltung im Mietvertrag jedoch allgemein verboten, ist die Klausel unwirksam.
  • Das Mietverhältnis darf von Seiten des Vermieters nicht grundlos beendet werden. Kündigungsrecht hat er demnach nur bei Vorliegen wirksamer Kündigungsgründe. Dazu gehören in erster Linie Mietrückstände, vertragliche Pflichtverletzungen des Mieters oder wenn der Vermieter Eigenbedarf anmelden muss.

Neben dem Mietvertrag ist zudem bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll zu empfehlen. In diesem werden etwaige Schönheitsmängel an Türen, Böden oder Wänden festgehalten. Damit hat der Mieter die Sicherheit, dass er beim Auszug nicht für diese Schäden verantwortlich gemacht wird und seine Kaution erstattet bekommt.

Hohe Verantwortung: Rechtliche Verpflichtungen des Vermieters während des Mietverhältnisses

Wer eine eigene Immobilie vermietet, hat auf der einen Seite zwar eine im Idealfall sehr rentable Geldanlage, auf der anderen Seite ist das Vermieten jedoch auch mit einer sehr hohen Verantwortung verbunden. So muss der Vermieter während des Mietverhältnisses einigen rechtlichen Verpflichtungen nachkommen. Wie oben bereits erwähnt wurde, besteht für das Mietobjekt eine Instandsetzungspflicht. Bei Mängeln an der Immobilie muss der Vermieter sich darum kümmern, dass diese behoben werden. Tut er dies nicht, haben die Mieter das Recht auf Mietminderung – beispielsweise, wenn die Heizung nicht funktioniert oder wenn sich Schimmel in der Wohnung befindet, der Mieter dafür aber keine Schuld trägt. Der Vermieter ist in solchen Fällen also dafür verantwortlich, eine Firma zu beauftragen und übernimmt bei größeren Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen auch die Kosten.

Im Gegenzug kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete der Wohnung anheben. Das ist etwa nach Modernisierungsmaßnahmen, die eine Verbesserung für den Mieter bedeuten, der Fall – etwa nach einer energetischen Sanierung oder wenn ein neuer Aufzug eingebaut wurde. Auch bei großen Unterschieden im Hinblick auf die örtliche Vergleichsmiete darf der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Allerdings ist er auch verpflichtet, rechtliche Bestimmungen für Mieterhöhungen zu berücksichtigen. Die folgende Grafik zeigt, wie Vermieter richtig mit Mieterhöhungen umgehen können und was sie dabei beachten müssen.

Daneben obliegen dem Vermieter weitere rechtliche Verpflichtungen:

  • Verkehrssicherungspflicht: Hierzu gehört beispielsweise das Streuen im Winter. In der Regel ist der Vermieter allerdings berechtigt, diese Pflicht auf den Mieter umzulegen.
  • Prüfungspflicht: Da der Vermieter die komplette Verantwortung für die Immobilie trägt, ist er auch verpflichtet, Gasleitungen, Abflussrohe und Aufzüge regelmäßig zu überprüfen. Das ist besonders dann der Fall, wen Abflussrohe bereits häufiger verstopft waren.
  • Beheizungspflicht: Die Beheizung der Mieträume muss das ganze Jahr über sichergestellt werden – auch außerhalb der Heizperiode, die üblicherweise vom 1. Oktober bis 30. April läuft. Erreicht die Temperatur in der Mietwohnung nicht eine bestimmte, gesetzlich vorgeschriebene Temperatur, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung. So müssen zwischen 6 und 23 Uhr in Küche und Schlafzimmer mindestens 18 Grad, im Ess- und Kinderzimmer 20 Grad, im Wohnzimmer 21 Grad und im Bad 23 Grad erreicht werden.

Daneben muss der Vermieter die Rechte der Mieter berücksichtigen. So muss er beispielsweise eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnräume dulden und zumindest die Haltung von Kleintieren wie Ziervögeln, Zierfischen und Goldhamstern gestatten.

Das Vermieten aus steuerlicher Sicht: Die vermietete Immobilie in der Steuererklärung

Vermietete Immobilien werden in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben. Hierbei handelt es sich um das Formular „Vermietung und Verpachtung / Anlage V“.

Kosten für Renovierung

Kosten für Renovierungen können von der Steuer abgesetzt werden. fotolia.com © Stasique (#95019254)

Auf der einen Seite müssen Vermieter die zu versteuernden Einnahmen eintragen. Hierbei handelt es sich um sämtliche Geldzuflüsse, also die Mieteinnahmen und die monatlichen Hausnebenkosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung. Auf der anderen Seite in der können Steuererklärung etliche Kosten abgesetzt werden. Auf diese Weise wird ein steuerlich relevanter Gewinn oder Verlust erzielt. Folgende Aufwendungen können von der Steuer abgesetzt werden:

  • Kosten für den Immobilienkauf: 2 bis 2,5 Prozent jährlich
  • Kreditzinsen für Baufinanzierung (als Werbungskosten) – Achtung: die Tilgungsanteile sind nicht absetzbar!
  • Grundsteuer: (als Werbungskosten)
  • Hausnebenkosten: (als Werbungskosten)
  • Ggfs. Maklergebühren oder Kosten für Anzeigen
  • Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen
  • Möbel, die der Vermieter dem Mieter überlässt
  • Fahrkosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie
  • Kontoführungsgebühren im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie (als Werbungskosten

Bei den Aufwendungen müssen die Vermieter die sogenannte 410-Euro-Regel beachten: Bei einem Preis unter 410 Euro netto können die Kosten ganz einfach von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Wird der Betrag von 410 Euro dagegen überschritten, müssen die Gegenstände über mehrere Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt werden. Diese Vorgehensweise wird als Abschreibung oder Absetzung für Abnutzung bezeichnet. In der Regel ist die Nutzungsdauer der Gegenstände vom Gesetzgeber genau geregelt, manchmal muss der Vermieter sie jedoch auch grob schätzen.

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