Baufinanzierung

Inhaltsverzeichnis

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Einleitung zum Thema Immobilienfinanzierung

Die verschiedenen Kreditarten

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • endfälliges Darlehen
  • Fremdwährungsdarlehen
  • KfW-Kredit
  • Bauspardarlehen

Zinsgestaltung beim Baudarlehen

Eigenkapital spielt bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle

Sicherheiten im Zuge der Immobilienfinanzierung

Bauzinsen als Kostenfaktor bei der Immobilienfinanzierung

Die aktuelle Situation bei Immobilienkrediten

Anschlussfinanzierung und Angebote vergleichen

Ihre unverbindliche Anfrage





Einleitung zum Thema Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist ideal geeignet, um die benötigten finanziellen Mittel für Verbraucher zur Verfügung zu stellen, die sich ein neues Haus kaufen oder beispielsweise eine Immobilie errichten lassen wollen. Allerdings handelt es sich bei der Baufinanzierung gleichzeitig um die umfangreichste und komplizierteste Finanzierungsform, die es im Privatkundenbereich gibt. Daher ist es unerlässlich, dass sich Kreditsuchende ausgiebig über möglichst alle Punkte, die im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung von Bedeutung sind, informieren.

Im Gegensatz zu Ratenkrediten, die heutzutage häufig online aufgenommen werden, ist es im Zuge einer Baufinanzierung meistens so, dass Kunden auf eine Beratung nicht verzichten möchten. Zwar bieten auch Direktbanken Immobilienfinanzierungen an, aber dennoch ist der Anteil der Kunden, die sich für eine persönliche Beratung und den Abschluss in einer Geschäftsstelle der Bank entscheiden, weitaus höher als bei Ratenkrediten. Unabhängig von einer Baufinanzierungsberatung ist es jedoch wichtig, dass sich Kreditsuchende selbst informieren und auch Vergleiche durchführen, um so die passende Baufinanzierung zu finden.

Im Folgenden möchten wir Ihnen möglichst viele Informationen an die Hand geben, damit Sie sich besser im Themenbereich Immobilienfinanzierung auskennen und eine möglichst fundierte und objektive Entscheidung treffen können.


Die verschiedenen Kreditarten

Der Kern einer jeden Baufinanzierung ist natürlich der Kredit, den der Kunde bei seiner Bank aufnimmt. Entgegen der durchaus weitverbreiteten Meinung, dass es mit einem Immobilienkredit nur eine Darlehensart gibt, die im Zuge einer Baufinanzierung zum Einsatz kommen kann, stellt es sich in der Praxis so dar, dass diverse Darlehensvarianten zur Auswahl stehen. Daher sollen im Folgenden die am häufigsten verwendeten Kreditarten näher erläutert werden.



Das Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um die mit Abstand am häufigsten genutzte Darlehensform, wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht. Über 80 Prozent aller Kreditnehmer, die sich für eine Baufinanzierung entscheiden, finanzieren zumindest einen großen Teil des benötigten Fremdkapitals über ein derartiges Annuitätendarlehen. Die Haupteigenschaft besteht bei dieser Kreditvariante darin, dass sich die Darlehensrate aus den beiden Komponenten Tilgung und Zinsen zusammensetzt. Dies ist zwar auch bei anderen Kreditvarianten durchaus der Fall, aber das Hauptmerkmal ist Annuitätendarlehens besteht darüber hinaus darin, dass zwar die Höhe der Darlehensrate – zumindest während der Zinsfestschreibungsdauer – unverändert bleibt, sich allerdings Zins-und Tilgungsanteil verändern.

Typisch für das Annuitätendarlehen ist daher, dass der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre immer größer wird, während sich der Zinsanteil reduziert. Der Grund für diese Veränderung besteht darin, dass auf Basis der anfänglichen Kreditsumme meistens monatlich oder vierteljährlich die geleistete Tilgung verrechnet wird, sodass sich nach jeder Abrechnungsperiode eine neue Restschuld ergibt. Die zu zahlenden Zinsen werden dann nicht mehr auf Basis der anfänglichen Darlehenssumme berechnet, sondern immer von der vorhandenen Restschuld. Daraus ergibt sich wiederum, dass der Zinsanteil sinkt, sodass mehr von der monatlichen Kreditrate für die Tilgung aufgewendet werden kann.

Beim Annuitätendarlehen sind es insbesondere die folgenden Komponenten, die schon bei Abschluss des Kredites festgelegt werden müssen und dann für die weitere Darlehensgestaltung von großer Bedeutung sind:

  • Darlehenssumme
  • Zinssatz
  • Höhe der monatlichen Kreditrate
  • anfänglicher Tilgungssatz
  • Laufzeit des Darlehens
  • Zinsfestschreibungsdauer (oder variabel verzinsliches Darlehen)

Neben seinen typischen Eigenschaften ist es beim Annuitätendarlehen ferner so, dass – wie bei jedem Baukredit – die Kreditschuld durch eine Grundschuld oder eine Hypothek abgesichert wird. Auf das Thema Kreditsicherheiten wird allerdings im Folgenden noch detaillierter eingegangen.

Das Tilgungsdarlehen

Eine weitere Variante, die im Bereich Immobilienfinanzierung durchaus häufiger zum Einsatz kommt, ist das sogenannte Tilgungsdarlehen. Dieses hat zahlreiche Gemeinsamkeiten mit dem zuvor erläuterten Annuitätendarlehen, es gibt allerdings auch einige gravierende Unterschiede. So besteht das Hauptmerkmal beim Tilgungsdarlehen darin, dass der Tilgungsanteil nicht – wie beim Annuitätendarlehen der Fall – von Jahr zu Jahr steigt, sondern kontinuierlich auf dem gleichen Niveau verbleibt. Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen eine stetige Verrechnung der bereits geleisteten Tilgung stattfindet, hat dies zur Folge, dass der Zinsanteil sinkt und somit die monatliche Kreditrate ebenfalls im Laufe der Rückzahlungsdauer reduziert wird.

Eine klassische Konstruktion sieht beim Tilgungsdarlehen also so aus, dass der Kunde beispielsweise mit seiner Bank eine Tilgung von fünf Prozent vereinbart, was dazu führt, dass die gesamte Darlehensschuld nach 20 Jahren komplett getilgt ist. Da Jahr für Jahr fix fünf Prozent der Kreditsumme getilgt werden, ergibt sich daraus die bereits genannte Laufzeit von 20 Jahren. Ein großer Vorteil kann beim Tilgungsdarlehen darin bestehen, dass die Laufzeit identisch mit der Zinsfestschreibungsdauer ist. Dies würde den für den Kreditnehmer eine enorm hohe Kalkulationssicherheit bedeuten, da in diesem Fall kein Zinsänderungsrisiko vorhanden wäre. Andererseits ist es beim Tilgungsdarlehen allerdings oft so, dass die Bank entweder gar keine Sondertilgungen zulässt oder diese lediglich in relativ beschränktem Umfang erlaubt werden.

Besonders häufig wird ein Tilgungsdarlehen vor allem von solchen Kunden gewählt, die großen Wert darauf legen, dass die monatliche Belastung in Form der Kreditrate mit zunehmender Dauer der Rückzahlung sinkt. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn die Rückzahlungsdauer in den Bereich hineinreicht, in dem sich der Kreditnehmer später in Rente befindet. Da die Renteneinkünfte normalerweise nicht unerheblich geringer als das Einkommen im Arbeitsleben sind, wäre es sehr vorteilhaft, wenn eine geringere Kreditrate zu zahlen wäre.

Das endfällige Darlehen

Zu den drei am häufigsten verwendeten Kreditarten, die im Zuge einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommen, gehört neben dem Annuitätendarlehen und dem Tilgungsdarlehen auch das endfällige Darlehen. Am Namen ist bereits erkennbar, durch welche Besonderheit dies sich diese Kreditvariante auszeichnen kann. Endfällig bedeutet in dem Zusammenhang nämlich, dass während der gesamten Rückzahlungsdauer keine Tilgung seitens des Kreditnehmers vorgenommen werden muss. Stattdessen ist es in den Darlehensbedingungen so festgelegt, dass die Tilgung des Kredites in einer Summe erfolgen muss, und zwar bei Fälligkeit des Kredites. Während der Laufzeit zahlt der Kunde also nur Zinsen, sodass es beim endfälligen Darlehen durchaus als ein Nachteil festzuhalten ist, dass keine Tilgungsverrechnung stattfindet. Der Kunde muss stattdessen immer auf Basis des ursprünglichen Darlehensbetrags Zinsen zahlen, sodass die Zinslast natürlich erheblich höher als beispielsweise beim Annuitätendarlehen ist.

Zwar muss das endfällige Darlehen erst am Laufzeitende getilgt werden und der Kreditnehmer hat aufgrund der Tatsache, dass monatlich lediglich die Zinsen zu zahlen sind, natürlich eine erheblich geringere Darlehensrate als beispielsweise beim Annuitätendarlehen. Auf der anderen Seite muss der Kreditnehmer das Kapital bei Fälligkeit des Darlehens Verfügung haben, sodass es anderweitig notwendig ist, dieses während der Darlehenslaufzeit anzusammeln. Aus diesem Grund wird das endfällige Darlehen in vielen Fällen mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert. Hier hat der Kunde nämlich einerseits Möglichkeit, durch monatliche Beiträge nach und nach das Vermögen aufzubauen, welches er später zur Ablösung des endfälligen Darlehens benötigt. Auf der anderen Seite dient die Kapitallebensversicherung der Bank als Sicherheit, denn meistens muss der Kunde diese an das Kreditinstitut abtreten, sodass das Darlehen zumindest in finanzieller Hinsicht im Todesfall des Kreditnehmers keinen Ausfall erleidet.

Aktuell kaum ein Markt für endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen wird zwar nach wie vor von manchen Banken als Variante im Zuge der Baufinanzierung angeboten, hat allerdings in der heutigen Zeit einen gravierenden Nachteil. Dieser besteht darin, dass die Konstruktion nur dann sinnvoll ist, wenn die Erträge, die beispielsweise aus der Lebensversicherung heraus erzielt werden, mindestens die bereits erwähnte höhere Zinslast ausgleichen können, die aufgrund der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung vorhanden ist. Warum dies jedoch in der aktuellen Niedrigzinsphase sehr unwahrscheinlich ist, können Sie im Kapitel nachlesen, in dem es um die aktuelle Situation im Bereich der Bauzinsen sowie der Anlagezinsen geht, die für die Erträge einer Kapitallebensversicherung von großer Bedeutung sind.

Das Fremdwährungsdarlehen

Eine weitere Möglichkeit, wie zumindest ein Teil der Immobilienfinanzierung durch ein passendes Darlehen abgedeckt werden kann, ist das Fremdwährungsdarlehen. Es handelt sich dabei um einen Kredit, der nicht in Euro, sondern stattdessen in einer ausländischen Währung vergeben wird. Meistens sind es ausländische Banken, die einen solches Fremdwährungsdarlehen anbieten, auch wenn es ebenso manche Kreditgeber aus Deutschland gibt, die in diesem Bereich aktiv sind. Die wesentliche Eigenschaft des Fremdwährungsdarlehens besteht darin, dass in der Regel sowohl die Darlehensauszahlung als auch die später vorzunehmende Tilgung in einer fremden Währung erfolgt. Die meisten Fremdwährungskredite sind gleichzeitig endfällige Darlehen, denn auch hier erfolgt während der Laufzeit nur die Zinszahlung und es wird keine Tilgung geleistet, da diese erst bei Fälligkeit des Kredites vorgenommen werden muss. Daraus wiederum folgt, dass auch Fremdwährungsdarlehen häufig mit einer Kapitallebensversicherung oder einer anderen Sparformen kombiniert werden, um das später benötigte Kapital einzusammeln.

Das Fremdwährungsdarlehen ist definitiv bei Weitem nicht allen Kreditnehmern zu empfehlen, da es zwar einerseits Chancen, aber auch auf der anderen Seite erhebliche Risiken beinhaltet. Diese ergeben sich dadurch, dass die Kreditsumme eben nicht in Euro, sondern in einer fremden Währung ausgezahlt wird und später auch in dieser Fremdwährung zurückgezahlt werden muss. Zu den häufigsten Währungen, in denen ein derartiges Fremdwährungsdarlehen vergeben wird, gehören:

  • Schweizer Franken
  • US-Dollar
  • britisches Pfund
  • japanischer Yen

Die Chancen, die viele Kreditnehmer bei einem einzelnen Fremdwährungsdarlehen sehen, bestehen insbesondere darin, dass im Laufe der Jahre günstige Devisenkurs-Entwicklungen eintreten, sodass schließlich bei Fälligkeit des Darlehens ein Währungsgewinn erzielt wird. Demgegenüber kann es allerdings genauso passieren, dass sich der Devisenkurs ungünstig entwickelt, sodass der Kreditnehmer letztendlich Währungsverluste erleidet. Die Währungschancen und Währungsrisiken sind sicherlich beim Thema Fremdwährungsdarlehen für Personen, die sich in dieser Materie nicht auskennen, relativ komplex. Daher ist umso wichtiger, sich des Risikos bewusst zu sein, was am besten an einem Beispiel verdeutlicht werden kann.

Fremdwährungsdarlehen in US-Dollar: 200.000 USD

Umgerechnet in Euro: 148.148 Euro

Kurs Euro/US-Dollar am Auszahlungstag: 1,35 Euro

Kurs des Dollars am Fälligkeitstag des Darlehens: 1,30 Euro

zu tilgende Darlehenssumme in Euro umgerechnet: 153.846 Euro

In diesem Fall hat sich die der Kurs Euro/US-Dollar innerhalb der Laufzeit des Darlehens für den Kunden insofern ungünstig entwickelt, weil der Wert des Dollars gegenüber dem Euro um fünf Cent gestiegen ist. Dies bedeutet allerdings, dass der Kunde bei Rückzahlung bzw. Tilgung des Fremdwährungsdarlehens mehr Euro aufwenden muss, als bei Auszahlung des Kredites umgerechnet ausgezahlt wurden, um die benötigten 200.000 Dollar eintauschen zu können. Somit hat der Kursanstieg des Dollars dazu geführt, dass der Kreditnehmer Währungsverluste erleidet. Er muss nämlich in Euro umgerechnet rund 5.700 Euro mehr zurückzahlen, als er an Darlehenssumme erhalten hat.

Natürlich hätte die Entwicklung des Kurses auch ganz anders aussehen können, nämlich dass der Wert des US-Dollars gegenüber dem Euro gefallen wäre. In diesem Fall wäre die Situation für den Kreditnehmer erfreulicher, denn dann könnte er bei Fälligkeit des Währungskredites einen Währungsgewinn verbuchen.

Die Hoffnung auf Währungsgewinne ist allerdings nur einer von zwei Gründen, warum sich Kunden für ein Fremdwährungsdarlehen entscheiden. Der zweite Grund besteht darin, dass in dem Land des Kreditgebers bzw. der Fremdwährung ein niedrigerer Bauzins als in der Eurozone veranschlagt wird. Das Fremdwährungsdarlehen wäre also in diesem Fall schlichtweg günstiger als beispielsweise ein Annuitätendarlehen einer deutschen Bank, sodass der Kunde hier von einem Zinsvorteil profitieren könnte.

Das KfW-Darlehen

Ein weiterer Kredit, der selbstverständlich im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung nicht außer Acht gelassen werden darf, ist das KfW-Förderdarlehen. Die KfW-Bank stellt als staatliche Förderbank diverse Förderprogramme zur Verfügung, die auch von Immobilienkäufern oder Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden können. Insbesondere dann, wenn das neu zu errichtende oder die zu erwerbende Immobilie in die Kategorie Energiesparhaus fallen, würde, kann das KfW-Darlehen eine sehr günstige Finanzierungsform darstellen. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass die KfW-Förderdarlehen stets über eine gewöhnliche Bank beantragt werden müssen. Daher ist es sinnvoll, wenn sich Kreditsuchende konkret bei ihrer Bank über die Fördermöglichkeiten informieren, die das KfW-Darlehen in seinen verschiedenen Varianten ermöglicht.

Das Bauspardarlehen

Bisher sind es die folgenden Darlehen, die optimal geeignet sind, um in eine Immobilienfinanzierung eingebunden zu werden:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • endfälliges Darlehen
  • Fremdwährungsdarlehen
  • KfW-Darlehen

Eine weitere Darlehensart darf im Zuge einer Immobilienfinanzierung ebenfalls nicht vergessen werden, nämlich das Bauspardarlehen. Es handelt sich hier allerdings um kein Darlehen, welches spontan aufgenommen werden kann, sondern es ist stets notwendig, bereits Jahre zuvor ein Bausparvertrag abgeschlossen zu haben. Seine eigentlichen Stärken kann der Bausparvertrag immer dann ausspielen, wenn das optional nutzbare Bauspardarlehen vom Kunden auch tatsächlich in Anspruch genommen wird. Damit dies der Fall ist, muss der Bausparvertrag zuteilungsreif sein. Dies wiederum bedeutet, dass einige Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die Bausparkasse dazu in der Lage ist, das Bauspardarlehen auch tatsächlich auszahlen zu können.

Zu den Zuteilungsvoraussetzungen gehören je nach Bauspartarif meistens die folgenden Punkte:

  • Mindestspardauer (meistens zwischen 18 und 24 Monaten) muss absolviert sein
  • Mindestsparanteil (meistens 40 oder 50 Prozent) muss vorhanden sein
  • Bewertungszahl muss erreicht sein

Sind all diese Kriterien erfüllt, kann die Auszahlung des Bauspardarlehens beantragt werden. Ein großer Vorteil besteht beim Bauspardarlehen zum einen in den günstigen Zinsen und zum anderen in der Kalkulationssicherheit. Beim Bauspardarlehen ist es so, dass nicht nur der Tilgungssatz bereits bei Vertragsabschluss feststeht, sondern ebenfalls der Zinssatz, der sich auch bis zur vollständigen Tilgung des Bauspardarlehens nicht verändern wird. Beim Bauspardarlehen ist also fast immer die Zinsfestschreibungsdauer identisch mit der Laufzeit des Kredites.

Zusammenfassend sind es die folgenden Eigenschaften, durch die sich ein Bauspardarlehen auszeichnen kann:

  • günstige Zinsen
  • kein Zinsänderungsrisiko
  • Sondertilgungen meistens jederzeit möglich
  • Besicherung nur mit nachrangigen Hypotheken oder Grundschulden notwendig

Wie Sie den vorangegangenen Ausführungen entnehmen konnten, gibt es bei Weitem nicht nur einen Baukredit, der als Variante im Zuge einer Immobilienfinanzierung infrage kommen kann. Stattdessen sind es mindestens fünf unterschiedliche Darlehensarten, die oftmals Teile einer sinnvollen Kombination sein können. Viele Kreditnehmer gestalten Ihre Immobilienfinanzierung beispielsweise nach dem folgenden Schema:

Fremdkapitalbedarf: 200.000 Euro

Annuitätendarlehen: 120.000 Euro

Bauspardarlehen:     50.000 Euro

KfW-Darlehen:        30.000 Euro

Auf diese oder ähnliche Art und Weise lässt sich eine Baufinanzierung sehr gut strukturieren und mit verschiedenen Krediten ausfüllen, die optimal für diese Finanzierungsform geeignet sind.


Zinsgestaltung beim Baudarlehen

Um ein möglichst günstiges Immobiliendarlehen zu erhalten, ist es wichtig, Angebote zu vergleichen. Darüber hinaus muss der Kreditnehmer einige wichtige Entscheidungen treffen, wozu auch die Wahl zwischen einer Zinsfestschreibung und einem variabel verzinslichen Baudarlehen gehört. Prinzipiell bieten nahezu alle Banken, die eine Baufinanzierung im Angebot haben, bezüglich der Zinsgestaltung zwei Hauptvarianten an. Zum einen kann zwischen Kunde und Bank eine Zinsbindungsvereinbarung getroffen werden, die dazu führt, dass der Kreditgeber kein Recht hat, den Zinssatz während dieser vereinbarten Frist zu ändern. Auf der anderen Seite kann sich der Kunde auch für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden, welches sich insbesondere dadurch auszeichnen kann, dass der Kreditgeber den Zinssatz nach seinem Ermessen auf aktuelle Entwicklungen anpassen kann. Für Sie als Kreditsuchenden stellt sich in dem Zusammenhang natürlich die entscheidende Frage, ob eine Zinsfestschreibung oder ein variabel verzinsliches Darlehen die bessere Option ist.

Vor- und Nachteile beim variabel verzinslichen Darlehen

Ob sich das variabel verzinsliche Darlehen für den Kreditnehmer durch einen großen Vorteil oder ein Nachteil „auszeichnen“ kann, hängt insbesondere von zwei Faktoren ab. Es geht bei der Entscheidung für ein variabel verzinsliches Darlehen oder eine Zinsfestschreibung immer darum, auf welchem Niveau sich die Bauzinsen aktuell befinden und vor allem, von welcher Entwicklung in den nächsten Jahren auszugehen ist. Einen Vorteil beinhaltet das variabel verzinsliche Darlehen dann, wenn die Hypothekenzinsen am Markt relativ hoch sind oder/und davon auszugehen ist, dass in den kommenden Jahren Zinssenkungen vorgenommen werden. In diesem Fall sollten Sie sich definitiv für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden, denn bei sinkenden Zinsen am Markt würde die Bank auch die Kreditzinsen Ihres Darlehens anpassen, also senken. Genau anders stellt sich die Situation jedoch dar, falls Sie sich für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden und die Kreditzinsen in den kommenden Jahren steigen. In diesem Fall haben Sie nämlich den Nachteil, dass Sie den Zinsanstieg mitmachen, da die Bank die Zinsen Ihres variabel verzinslichen Darlehens anpassen darf.

Zinsfestschreibung: Wann ist sie sinnvoll und welche Varianten gibt es?

In gewissem Sinne stellt die Zinsfestschreibung das Gegenteil eines variabel verzinslichen Darlehens dar. Aus diesem Grund sollten Sie sich immer dann für eine Zinsfestschreibung entscheiden, wenn die Bauzinsen entweder auf einem relativ geringen Niveau sind oder davon ausgegangen werden kann, dass die Zinsen in den kommenden Jahren steigen. In der aktuellen Situation ist beides der Fall, denn einerseits sind Hypothekenzinsen extrem niedrig und zum anderen ist aufgrund dieser Tatsache davon auszugehen, dass die Bauzinsen in den kommenden ein bis drei Jahren wieder ansteigen werden. In diesem Fall macht es Sinn, sich die aktuell niedrigen Zinsen für einen längeren Zeitraum zu sichern. Daher kommt es bei der Wahl der Zinsgestaltung auch darauf an, welchen Zeitraum die Zinsvereinbarung haben soll.

Die meisten Banken bieten hier die folgenden Auswahlmöglichkeiten an:

  • Zinsfestschreibung für 5 Jahre
  • Festschreibung der Zinsen für 10 Jahre
  • Zinsfestschreibung für 15 Jahre oder länger

Da sich die Hypothekenzinsen aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau bewegen, ist die Entscheidung für Kreditsuchende relativ einfach. Experten empfehlen, dass Sie sich einerseits für eine Zinsfestschreibung entscheiden und andererseits zu versuchen, dass die Festschreibung der Zinsen mindestens über einen Zeitraum von 10 oder 15 Jahren erfolgt. Optimal wäre es natürlich, wenn Zinsfestschreibungsdauer und Darlehenslaufzeit identisch sind, denn dann gibt es später absolut kein Zinsänderungsrisiko mehr.


Eigenkapital spielt bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle

Wenn von einer Immobilienfinanzierung gesprochen wird, dann ist damit in erster Linie gemeint, dass Sie als Kreditsuchender eine passende Finanzierung für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses suchen. In den meisten Fällen ist der Kaufpreis oder sind die Baukosten bekannt, sodass dementsprechend eine bestimmte Summe an Kapital benötigt wird. In aller Regel muss allerdings nicht der gesamte Kaufpreis bzw. die Baukosten über den Weg von Fremdkapital finanziert werden, sondern oftmals steht dem Kreditsuchenden ein gewisses Maß an Eigenkapital zur Verfügung. Dies ist auch sehr wichtig und empfehlenswert, denn grundsätzlich kommt dem Eigenkapital im Zuge einer jeden Immobilienfinanzierung eine durchaus wichtige Bedeutung zu.

Viele Banken fordern Eigenkapital

In Deutschland sind es nicht wenige Banken, die eine Immobilienfinanzierung an die Voraussetzung knüpfen, dass der Kunde Eigenkapital mit einbringen kann. Dabei gibt es verschiedene Guthaben und auch andere Möglichkeiten, die von den Kreditinstituten vom Grundsatz her als Eigenkapital angesehen werden. Dazu gehören beispielsweise die folgenden Varianten:

  • Kontoguthaben, beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto oder Festgeldkonto
  • Wertpapierbestände
  • sonstige Guthaben und Vermögenswerte
  • Bausparguthaben
  • Eigenleistungen am Bau

Unabhängig davon, welche Form von Eigenkapital mit in die Baufinanzierung eingebracht werden kann, ist es stets wichtig, dass die Guthaben oder sonstigen Vermögenswerte rechtzeitig verfügbar sind und daher auch wirklich ein Teil der benötigten Finanzierungsformen darstellen können.

Der Grund dafür, warum viele Banken einen Eigenkapitalanteil zwischen 15 und 25 Prozent als Minimum fordern, besteht darin, dass sich statistisch betrachtet schlichtweg das Kreditausfallrisiko verringert, wenn der Kreditnehmer Eigenkapital mit einbringen kann. Somit wäre vorhandenes Eigenkapital in dieser Hinsicht ausschließlich ein Vorteil für die Bank, doch auch Sie als Kreditnehmer können profitieren, falls Sie Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbringen.

Geringere monatliche Belastung und niedrigere Zinsen

Wer als Kreditnehmer Eigenkapital mit in die Immobilienfinanzierung einbringen kann, der profitiert gleich auf zweierlei Art und Weise. Zunächst einmal ist es so, dass Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird, relativ kritisch sehen. Aufgrund des statistisch höheren Ausfallrisikos bewerten sie die Bonität des Kunden schlechter, falls eine Vollfinanzierung durchgeführt werden soll. Die geringere Kreditwürdigkeit und das erhöhte Ausfallrisiko führen automatisch dazu, dass das Kreditinstitut einen höheren Bauzins veranschlagt. Je nachdem, wie sich die sonstigen Merkmale zur Bewertung der Bonität darstellen, kann der Unterschied zwischen einer Finanzierung mit und ohne aktives Eigenkapital von den Bauzinsen her nicht unerheblich sein.

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass zwei Kunden mit ansonsten identischen Verhältnissen, die einmal eine Baufinanzierung ohne und einmal mit Eigenkapital durchführen, einen Bauzins von 1,5 Prozent (mit Eigenkapital) bzw. Hypothekenzinsen in Höhe von 3,5 Prozent und mehr (ohne Eigenkapital) zahlen müssen. Bei einer eventuellen und beispielhaften Finanzierungssumme von 200.000 Euro wäre diese Zinsdifferenz von 2,0 Prozent durchaus groß, denn immerhin ergibt sich daraus eine um jährlich 4.000 Euro höhere Zinsbelastung.

Der zweite Vorteil, den Eigenkapital mit sich bringt, ist die niedrige monatliche Rate. Diese ergibt sich schlichtweg daraus, dass weniger Fremdkapital benötigt wird, sodass demzufolge eine geringere Tilgung zu leisten ist und auch weniger Kreditzinsen gezahlt werden müssen.

Wie sich Eigenkapital im Detail auf die Höhe der monatlichen Kreditrate auswirken kann, soll an folgenden zwei Beispielen verdeutlicht werden:

Finanzierung ohne Eigenkapital

Kaufpreis der Immobilie: 200.000 Euro

Eigenkapital: 0 Euro

Immobiliendarlehen: 200.000 Euro

anfängliche Tilgung: 3%

vereinbarter Zinssatz: 2,5%

monatliche Kreditrate: 916,66 Euro

Finanzierung mit Eigenkapital

Kaufpreis der Immobilie: 200.000 Euro

Eigenkapital: 30.000 Euro

Immobilienkredit: 170.000 Euro

anfängliche Tilgung: 3%

vereinbarter Zinssatz: 2,5%

monatliche Kreditrate: 779,16 Euro

In diesem Fall kann der Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil von 15 Prozent einbringen und trägt damit dazu bei, dass die monatliche Kreditrate um rund 140 Euro geringer ausfallen kann, als wenn kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden kann.

Als Fazit kann zum Eigenkapital festgehalten werden, dass Sie als Kreditnehmer alle Möglichkeiten mobilisieren sollten, um zumindest zwischen 15 und 20 Prozent Eigenkapitalanteil in die Finanzierung mit einbringen zu können.


Sicherheiten im Zuge der Immobilienfinanzierung

Die Baufinanzierung ist nicht nur für Kunden ein finanzielles Großprojekt, sondern stellt gleichzeitig für die Banken als Kreditgeber ein nicht unerhebliches Risiko dar. Immerhin werden nicht selten Gelder in Höhe von 150.000 Euro und darüber hinaus verliehen, was durchaus auch für Banken eine nicht unerhebliche Summe darstellt. Daher gibt es nahezu kein Kreditinstitut, welches im Zuge einer Immobilienfinanzierung nicht umfangreiche Sicherheiten haben möchte. Es gibt insbesondere zwei klassische Sicherheiten, die im Zuge einer Baufinanzierung zum Einsatz kommen können. Dabei handelt es sich zum einen um die Hypothek und zum anderen um die Grundschuld, die heutzutage wesentlich häufiger verwendet wird.

Grundschuld und Hypothek als Grundpfandrechte

Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek werden als Grundpfandrechte bezeichnet. Sie beinhalten, dass die Bank als Kreditgeber im Schadensfall das Recht hat, die Immobilie zu pfänden, was in der Praxis dann so aussieht, dass eine Zwangsversteigerung anberaumt wird. Mit dem Verkaufserlös hat das Kreditinstitut dann die Möglichkeit, die vorhandene Restschuld auszugleichen, falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Von der Konstruktion her sind sich Hypothek und Grundschuld zwar relativ ähnlich, aber dennoch gibt es bei der Grundschuld einen gravierenden Vorteil, sodass diese Kreditsicherheit im Gegensatz zu noch vor etwas mehr als vor zehn Jahren im Vergleich zu Hypothek deutlich häufiger genutzt wird.

Die Hypothek wird auch als streng akzessorisch bezeichnet, was insbesondere beinhaltet, dass der Bestand dieser Kreditsicherheit daran geknüpft ist, dass die Bank gegenüber dem Kunden noch eine offene Forderung im Rahmen einer Baufinanzierung hat. Bei der Grundschuld ist dies etwas anders, denn diese Kreditsicherheit kann theoretisch auch noch dann verwendet werden, wenn gar keine Forderung mehr aus einer Immobilienfinanzierung heraus besteht. Somit ist die Grundschuld aus Sicht der Bank flexibler und kann beispielsweise durchaus auch für andere Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden. Was für die Banken Vorteil ist, ist für den Kunden nicht zwangsläufig ein Nachteil, sodass sich die Grundschuld heutzutage auf breiter Ebene durchgesetzt hat.

Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch als Sicherheit

Damit die Grundschuld ihre Funktion erfüllen kann, muss eine Eintragung ins amtliche Grundbuch erfolgen. Dort wird in die Rubrik „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen, dass zum jeweiligen Objekt eine Grundschuld vorhanden ist. Wichtig ist dabei, dass sowohl das Eintragungsdatum festgehalten wird als natürlich auch die Höhe der Grundschuld und wer Begünstigter ist. Sind auf eine Immobilie mehrere Grundschulden eingetragen, so gibt es eine bestimmte Rangfolge. In diesem Fall handelt es sich bei der Grundschuld um eine sogenannte „erstrangige Grundschuld“, die vom zeitlichen Ablauf her zuerst ins Grundbuch eingetragen wurde. Sollten also später mehrere Gläubiger Ansprüche anmelden, wird zunächst das Kreditinstitut oder der sonstige Gläubiger vorrangig bedient, der über die erstrangige Grundschuld verfügt.

Welche Höhe die Grundschuld oder Hypothek im Verhältnis zur Darlehenssumme hat, ist von Bank zu Bank durchaus etwas unterschiedlich. In der Regel werden zwischen 60 und 80 Prozent der Darlehenssumme durch eine erstrangige Grundschuld abgesichert. Beträgt die Kreditsumme also beispielsweise 200.000 Euro, so würde durchschnittlich eine Grundschuld in Höhe zwischen 120.000 bis 160.000 Euro ins Grundbuch eingetragen.

Weitere mögliche Kreditsicherheiten

Zwar wird die Grundschuld bzw. Hypothek im Zuge einer Immobilienfinanzierung mit Abstand am häufigsten verwendet und stellen die klassischen Kreditsicherheiten dar, aber grundsätzlich gibt es durchaus noch andere Sicherheiten, die eingesetzt werden können. Wie zuvor erwähnt, sichert die Grundschuld in aller Regel nur 60 bis 80 Prozent der Darlehenssumme ab. Daraus ergibt sich, dass zunächst ein Blanko-Anteil zwischen 20 und 40 Prozent der Kreditsumme vorhanden ist, was natürlich nicht unerheblich ist. Demzufolge gibt es durchaus viele Fälle, in denen die Grundschuld oder Hypothek noch durch eine weitere Kreditsicherheit ergänzt wird. Dabei kann es sich zum Beispiel um die folgenden Alternativen handeln:

  • Verpfändung von Guthaben
  • Verpfändung von Wertpapieren
  • Abtretung von Forderungen
  • Bürgschaft

Die zuvor genannten Kreditsicherheiten können dazu dienen, den Blanko-Anteil zu verringern oder die noch nicht versicherte Kreditsumme vollständig abzudecken. Bei der Verpfändung von Guthaben besitzt der Kreditnehmer beispielsweise Spar- oder sonstige Kontoguthaben, die an die Bank verpfändet werden. Eine ähnliche Konstruktion beinhaltet die Verpfändung von Wertpapieren, bei der Wertpapierbestände zugunsten des Kreditgebers mit einem Sperrvermerk versehen werden. Eine Abtretung von Forderungen ist in der Regel die Abtretung einer Kapitallebensversicherung, die mit dem jeweiligen Rückkaufswert als Sicherheit dienen kann. Die Bürgschaft ist zwar im Zuge einer Immobilienfinanzierung eher selten, kann aber natürlich dennoch zum Einsatz kommen, falls der Bürger über eine sehr gute Bonität verfügt.


Bauzinsen als Kostenfaktor bei der Immobilienfinanzierung

Viele Entscheidungen, die im Zuge einer Immobilienfinanzierung getroffenen werden, haben mit den Bauzinsen zu tun. So sind die Hypothekenzinsen beispielsweise maßgeblich an der Entscheidung des Kunden beteiligt, ob eine Immobilienfinanzierung überhaupt tragbar und daher in Angriff zu nehmen ist. Demzufolge ist es wichtig zu wissen, wovon die Höhe der von den Banken veranschlagten Bauzinsen abhängig ist. Diesbezüglich gibt es einige Einflussfaktoren, insbesondere:

  • EZB-Leitzins bzw. allgemeine Kapitalmarktzinsen
  • Eigenkapital
  • Bonität des Kreditsuchenden
  • Laufzeit des Darlehens
  • Kreditsumme
  • Zinsgestaltung (Zinsfestschreibung, deren Dauer oder variabel verzinsliches Darlehen)

Externer Faktor: EZB Leitzins und Kapitalmarktzinsen

Der vorherigen Auflistung können Sie entnehmen, dass die Einflussfaktoren auf die Bauzinsen sowohl aus externen als auch aus internen Faktoren bestehen. Der einzige sogenannte externe Faktor ist der EZB Leitzins bzw. sind die allgemeinen Kapitalmarktzinsen, denn auf diesen Einflussfaktoren kann der Kreditnehmer absolut keinen Einfluss nehmen. Dabei dient insbesondere der Leitzins der Europäischen Zentralbank als Orientierung für die Banken, auf welchem Niveau sie ihre eigenen Bauzinsen ansiedeln. Wie groß der Einfluss ist, zeigt sich eindrucksvoll in der aktuellen Niedrigzinsphase.

Schon seit einigen Jahren befindet sich der EZB-Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau und beträgt derzeit nur noch 0,05 Prozent (Stand August 2015). Daraus resultiert, dass auch die Bauzinsen historisch niedrig sind und Banken teilweise dazu bereit sind, ein Immobiliendarlehen schon zu einem Zinssatz von lediglich 1,2 oder 1,3 Prozent zu vergeben. Während der EZB-Leitzins in diesem Fall einen sehr positiven Einfluss auf die Bauzinsen aus Sicht der Kunde hat, wäre es bei einem deutlich höheren Leitzinssatz natürlich so, dass ich auch die Bauzinsen auf einem wesentlich höheren Niveau bewegen würden.

Interne Einflussfaktoren: Bonität, Eigenkapital, Laufzeit und weitere Faktoren

Als interne Einflussfaktoren auf den Bauzins werden alle Punkte bezeichnet, die sich direkt auf das jeweilige Baudarlehen bzw. den Kreditnehmer als Person mit seinen Eigenschaften beziehen. Auf diese internen Faktoren können Sie als Kreditsuchender demzufolge auch Einfluss nehmen, indem Sie beispielsweise mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen oder Ihre Bonität durch unterschiedliche Maßnahmen verbessern. Umso höher das Eigenkapital ist, umso niedriger setzen die Banken in der Regel den Bauzins an, während eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital auch auf dem aktuellen niedrigen Zinsniveau als teuer gilt. Ganz ähnlich verhält es sich mit der Bonität, welche die Banken insbesondere anhand der SCHUFA-Auskunft und am Einkommen des Kunden festmachen.

Weitere Faktoren, die ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen haben können, sind die gewählte Laufzeit des Kredites, die Darlehenssumme und natürlich vor allem die Zinsgestaltung. Es macht beim Zinssatz durchaus einen nicht unerheblichen Unterschied, ob Sie sich beispielsweise in der aktuellen Situation für ein variabel verzinsliches Darlehen oder für einen Immobilienkredit mit einer Festschreibungsdauer von 20 Jahren entscheiden. Das variabel verzinsliche Darlehen wird aktuell von den Banken natürlich zum günstigsten Zinssatz angeboten, weil sie sich wünschen würden, dass sich Kunden für eine variable Zinsgestaltung entscheiden. Aus Kundensicht wäre dies allerdings ein großer Fehler, denn natürlich ist eine möglichst lange Zinsfestschreibung auch bei einem niedrigen Zinsniveau die beste Entscheidung. Demgegenüber ist beispielsweise ein Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung über 20 Jahre mit einem deutlich höheren Bauzins versehen, als es bei einem variabel verzinslichen Darlehen der Fall wäre.


Die aktuelle Situation bei Immobilienkrediten

Die aktuelle Situation stellt sich im Bereich Immobilienfinanzierung so dar, dass die Nachfrage seitens der Kunden enorm groß ist. Dies wiederum ist vor allem damit zu begründen, dass die Bauzinsen so günstig wie nie sind. Da der EZB-Leitzins nur noch 0,05 Prozent beträgt, bieten manche Banken eine Baufinanzierung und einen Baudarlehen schon zu Zinssätzen um ein Prozent herum an. Für den Kreditsuchenden führt dies zu einer teilweise sehr niedrigen monatlichen Darlehensrate, sodass sich auch zahlreiche Bürger den Kauf oder Bau eines Hauses leisten können, die daran beispielsweise vor fünf Jahren noch gar nicht denken konnten.

Für Kreditsuchende ist die aktuelle Niedrigzinsphase also sehr positiv, denn im Vergleich zur Mietzahlung kann mittlerweile der Kauf oder Bau eines Hauses schon zu einem monatlich niedrigeren Beitrag finanziert werden. Der niedrige Zinssatz hat allerdings durchaus seine Tücken bzw. beinhaltet ein Risiko, welches zahlreiche Kreditnehmer leider in der Form nicht wahrnehmen oder sehen möchten.

Zinsänderungsrisiko beinhaltet Schadenspotenzial

Das Risiko, welches aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen aktuell besteht, wird als Zinsänderungsrisiko bezeichnet. Dazu sollten Sie wissen, dass die Laufzeit eines Baukredites fast nie identisch mit der Dauer der Zinsfestschreibung ist, die Sie mit Ihrer Bank vereinbaren. Angenommen, Sie nehmen einen Immobilienkredit über 200.000 Euro auf und vereinbaren mit ihrer Bank eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren, so wird die Laufzeit des Kredites – je nach vereinbarter Tilgung – mitunter insgesamt 25 Jahre betragen. Daraus resultiert, dass Sie nach Ablauf der Zinsfestschreibung, also nach 15 Jahren, eine Anschlussfinanzierung durchführen müssen.

Sind die Bauzinsen allerdings in 15 Jahren auf einem deutlichen höheren Niveau als heute, beispielsweise bei fünf oder sechs Prozent, so führt dies automatisch dazu, dass auch Ihre Zinsbelastung und somit Ihre monatliche Kreditrate ansteigen. Insbesondere bei Finanzierungen, die heutzutage bei Abschluss des Kreditvertrages sehr knapp kalkuliert werden, kann dies durchaus dazu führen, dass die monatliche Rate nur noch schwer oder gar nicht mehr tragbar ist. Dies wiederum wäre fatal, denn damit könnte die gesamte Immobilienfinanzierung scheitern. Dieses Zinsänderungsrisiko müssen Sie erkennen, denn es gibt durchaus Maßnahmen, wie das Risiko deutlich verringert werden kann.

Lange Zinsbindung wählen und für hohe Tilgung entscheiden

Eine wichtige Maßnahme, um das spätere Zinsänderungsrisiko möglichst gering zu halten, ist die Wahl einer langen Zinsbindung. Umso kleiner die Differenz zwischen Gesamtlaufzeit des Immobilienkredites und der Dauer der Zinsbindung ist, desto geringer ist natürlich auch für den späteren Zeitraum der noch durchzuführenden Tilgung das Zinsänderungsrisiko. Daher ist es durchaus empfehlenswert, sich aktuell für Zinsbindungen von 15, 20 oder sogar 25 Jahren zu entscheiden, auch wenn der Bauzins dann etwas höher ist, als wenn Sie eine Zinsfestschreibung für einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren wählen. Wichtig ist jedoch, dass die spätere Restschuld nur noch über einen möglichst geringen Zeitraum hinweg getilgt werden muss, sodass höhere Bauzinsen nicht allzu sehr ins Gewicht fallen.

Eine weitere wichtige Maßnahme, die das Zinsänderungsrisiko ebenfalls deutlich reduzieren kann, ist eine möglichst hohe anfängliche Tilgung. Normalerweise entscheiden sich viele Kreditnehmer hier standardmäßig für einen Tilgungssatz von ein oder zwei Prozent, was in einer Hochzinsphase auch durchaus angemessen ist. Da aber die Bauzinsen aktuell sehr niedrig sind, bleibt zahlreichen Kreditnehmern noch genügend finanzieller Spielraum, um beispielsweise eine anfängliche Tilgung von vier oder fünf Prozent zu vereinbaren. Der große Vorteil besteht darin, dass der Kredit insgesamt deutlich schneller abbezahlt werden kann, sodass eben auch in diesem Fall später das Zinsänderungsrisiko nur noch für einen geringeren Restzeitraum vorhanden ist bzw. die Restschuld schon so weit reduziert wurde, dass höhere Zinsen keine bedrohlichen Folgen mehr haben können.

Zusammenfassend sind es die folgenden zwei Maßnahmen, die Sie bei Aufnahme eines Baudarlehens durchführen sollen, um das spätere Zinsänderungsrisiko möglichst gering zu halten:

  • Wahl einer möglichst langen Zinsbindungsfrist (optimal: 15 bis 25 Jahre)
  • hohe anfängliche Tilgung von mindestens vier Prozent vereinbaren

Sonderfall einfältiges Darlehen und Kapitallebensversicherung

Die aktuelle Niedrigzinsphase ist zwar für Kreditsuchende erfreulich, stellt allerdings auch bei einer besonderen Darlehensvariante, die im Zuge der Immobilienfinanzierung gerne zum Einsatz kommt, ein großes Problem dar. Gemeint ist das endfällige Darlehen, welches häufig seitens des Kreditnehmers mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert wird. Eigentlich besteht der Vorteil dieser Darlehensvarianten darin, dass die über die Kapitallebensversicherung oder eine sonstige Anlageform erzielbaren Renditen höher als der Nachteil sind, der sich durch die nicht vorgenommene Tilgungsverrechnung beim endfälligen Darlehen ergibt. Daher war es in der Vergangenheit auch häufig so, dass der Immobilienkredit mittels endfälligem Darlehen schneller abbezahlt werden konnte, als es bei einem Annuitätendarlehen der Fall war.

Diese Situation hat sich allerdings heutzutage vollständig geändert, was nahezu ausschließlich daran liegt, dass die bei einer Kapitallebensversicherung erzielbaren Renditen (Garantiezins nebst Überschussbeteiligung) zum Teil erheblich geringer als zum Beispiel noch vor zehn Jahren sind. Aufgrund der niedrigen Kapitalmarktzinsen haben sich nämlich auch die Erträge, die Lebensversicherer durch ihre getätigten Anlagen ergeben können, deutlich reduziert. Die Konsequenz daraus ist, dass die spätere Kapitalsumme, die aus den eingezahlten Beiträgen und den Überschussanteilen nebst Garantiezinsen besteht, in diversen Fällen nicht ausreicht, um das endfällige Darlehen komplett zu tilgen. Somit sollten sich Kreditnehmer derzeit nicht unbedingt für diese Darlehensvariante entscheiden, sondern stattdessen darauf warten, dass die Marktzinsen wieder ansteigen und die Rendite bei Kapitallebensversicherungen wieder besser aussieht.


Anschlussfinanzierung und Angebote vergleichen

Irgendwann steht fast im Zuge einer jeden Baufinanzierung die sogenannte Anschlussfinanzierung an. Diese ergibt sich immer dann, wenn die Dauer der Zinsfestschreibung abgelaufen ist, das Darlehen aber noch nicht vollständig getilgt wurde. Hat der Kunde also beispielsweise mit seiner Bank eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren vereinbart, beträgt die gesamte kalkulierte Laufzeit des Kredites jedoch 20 Jahre, so ist nach Ablauf der ersten zehn Jahre eine Anschlussfinanzierung vorzunehmen. Es handelt sich dabei im Prinzip nur um den Neuabschluss eines Immobilienkredites, wobei Sie als Kreditnehmer natürlich alternativ auch die Möglichkeit haben, bei Ihrer bisher genutzten Bank das noch vorhandene Immobiliendarlehen zu verlängern, indem Sie beispielsweise eine neue Zinsfestschreibung zu den dann aktuellen Konditionen vereinbaren.

Eine Anschlussfinanzierung gibt es in zwei Varianten, die davon abhängig sind, zu welchem Zeitpunkt diese vorgenommen wird. Die reguläre Anschlussfinanzierung wurde bereits zuvor beschrieben und findet dann statt, wenn die bisherige Zinsfestschreibungsdauer abgelaufen ist. Darüber hinaus kann es natürlich auch eine vorzeitige Anschlussfinanzierung geben, die immer dann akut wird, falls Sie als Kreditnehmer Ihr bestehendes Darlehen vorzeitig – also vor Ablauf der Zinsbindungsdauer – tilgen möchten. Hier ist allerdings zu bedenken, dass viele Banken dies entweder gar nicht zulassen oder dann eine nicht unerhebliche Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Forward Darlehen als besondere Alternative

Wenn aktuell von einer anstehenden Anschlussfinanzierung gesprochen wird, dann fällt häufig auch der Begriff des Forward Darlehens. Dieses ist in der aktuellen Niedrigzinsphase extrem gefragt, denn es hat die wesentliche Eigenschaft, dass Sie sich als Kreditnehmer die aktuellen Zinsen für die anstehende Anschlussfinanzierung sichern können, auch wenn diese vielleicht erst in einem Jahr oder zwei Jahren akut wird. Läuft Ihre Zinsfestschreibung also zum Beispiel erst in 24 Monaten ab, haben Sie dennoch die Möglichkeit, sich durch das Forward-Darlehen jetzt schon die noch günstigen Zinsen für die spätere Finanzierung zu sichern.

Einen kleinen Haken gibt es allerdings bei diesem Darlehen, der in dem – allerdings relativ geringem – Zinsaufschlag besteht. Meistens verlangen die Banken einen um etwa 0,2 Prozent pro Jahr höheren Zinssatz beim Forward Darlehen, als es bei vergleichbaren Annuitätendarlehen der Fall wäre. Diesen kleinen Aufschlag sollten Sie sich allerdings leisten, denn immerhin erkaufen Sie sich damit eine für viele Jahre geltende Zinssicherheit und können die Bauzinsen auf dem niedrigen Niveau noch für die Anschlussfinanzierung nutzen.



Angebote im Bereich Baufinanzierung vergleichen

Zwar sind die Bauzinsen auf einem sehr geringen Niveau angekommen, jedoch bedeutet dies keinesfalls, dass alle Banken besonders günstige Zinssätze anbieten. Daher ist es insbesondere bei dieser sehr umfangreichen Finanzierung von großer Bedeutung, dass Sie die am Markt vorhandenen Angebote miteinander vergleichen. Zwar können dazu geeignete Baufinanzierungs- und sonstige Vergleichsrechner einen ersten Anhaltspunkt liefern, aber für einen detaillierten Vergleich sind sie im Grunde wenig geeignet. Der Grund besteht im Wesentlichen darin, dass bei einem Immobilienkredit eben nicht nur die Kreditsumme und die Laufzeit des Darlehens Einfluss auf die Zensur haben, wie es zum Beispiel bei vielen Ratenkrediten der Fall ist.

Stattdessen spielt auch das vorhandene Eigenkapital sowie vor allem die Bonität des Kunden eine wichtige Rolle. Diese lässt sich allerdings nicht im Zuge eines Vergleichsrechners erfassen, sodass es bei der Baufinanzierung nahezu unvermeidlich ist, dass Sie sich wirklich individuelle Angebote verschiedener Banken einholen. Trotzdem kann der Online-Rechner natürlich eine erste Auswahl der infrage kommenden Banken ermöglichen, denn immerhin werden dort die durchschnittlichen Zinsen oder auch die Zinsspanne verarbeitet, die von den verschiedenen Banken im Bereich der Baufinanzierung veranschlagt werden.


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