Immobilienfonds

Wie der Namen schon sagt, sind hier Immobilien das „Objekt der Begierde“ 🙂

Immobilienfonds legen das Kapital der Investoren in Gewerbeimmobilien (Bürohäuser, Einkaufszentren, Hotels) oder auch in (unbebaute) Grundstücken. an. Sofern sie nur in einer einzigen Immobilie anlegen, werden sie meist in Form des geschlossenen Fonds aufgelegt. .Vereinzelt gibt es auch Fonds, die in einen Vielzahl vom Immobilien investieren und als offene Fonds aufgelegt werden.


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Allgemeines über Immobilienfonds

Bürohaus in Frankfurt / MainÜblicherweise verwalten offene Immobilienfonds eine Vielzahl von Objekten. Diese können sich, je nach Anlageschwerpunkt, im In- und Ausland befinden. Dies führt im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds die in der Regel nur ein Objekt verwalten dazu, dass das Risiko besser gestreut wird.

Falls ein Immobilienfonds im Nicht-Euro Raum investiert, besteht freilich ein Wechselkursrisiko, da die Mieteinnahmen in der jeweiligen Landeswährung entstehen. Der zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung in Deutschland maßgebliche Wechselkurs ist jedoch nicht vorhersehbar.

Zur Minimierung dieses Risikos werden häufig sog. Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Hier verkauft die Fondsgesellschaft zukünftige Zahlungseingänge in Fremdwährung zu einem bereits jetzt vereinbarten Wechselkurs. Somit wird das Währungsrisiko ausgeschlossen. Allerdings verursachen diese Geschäfte ihrerseits auch wieder Kosten.



Vorteile von Immobilienfonds

Vorteil eines Immobilienfonds ist u.a. der Schutz vor Inflation (= Geldentwertung), da in diesem Fall die Preise der Immobilien auch ansteigen und somit die Wertverhältnisse theoretisch gleich bleiben sollten. Rentenfonds hingegen sind ausdrücklich nicht vor Inflation geschützt!

Ein Immobilienfonds erzielt Erträge in Form von Mieten sowie von Verkaufserlösen. Die meisten Mietverträge sind an den Lebenshaltungskosten-Index gekoppelt, so dass sich die Mieten automatisch erhöhen.

Steuerliche Behandlung

a) Offene Immobilenfonds
Die von diesen Fonds erzielten Erträge setzt sich zusammen aus Mieterträgen sowie Zinserträgen aus Festgeldern oder festverzinslichen Wertpapieren. Weiterhin können beim Verkauf der Immobilie Wertsteigerungen realisiert werden.

Gut für Privatanleger ist, dass die Erträge von Immobilienfonds aus steuerpflichtigen und steuerfreien Teilen bestehen. Offene Immobilienfonds bieten steuerliche Vorteile: Ein Großteil der im Ausland erwirtschafteten Ertragsbestandteile – vor allem Mieterträge – wird im Inland steuerfrei gestellt. Grund dafür ist die Begünstigung im jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen. Veräußerungsgewinne aus Inlandsimmobilien, die länger als zehn Jahre im Bestand waren, sowie der Ansatz der steuerlichen Gebäudeabschreibung können den steuerfreien Anteil an der Ausschüttung zusätzlich erhöhen.

Offene Immobilienfonds: Steuervorteile durch steuerfreien Anteil an der Ausschüttung

Offene Immobilienfonds verknüpfen die steuerlichen Vorteile der pauschalen Abgeltungsteuer auf Kapitaleinkünfte mit denen einer steuereffizienten Immobilien-Direktinvestition, da sämtliche steuerlichen Immobilien-Vergünstigungen genutzt und an die Anleger weitergegeben werden können („Transparenzprinzip“). Der steuerfreie Anteil schwankt je nach Länderzusammensetzung des Fonds und Verkaufsaktivitäten.

Der Abgeltungssteuer von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirschensteuer) unterliegen bei offenen Immobilienfonds im Wesentlichen nur Zinserträge, Inlands-Mieterträge, Dividenden aus Grundstücksgesellschaften und Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von unter zehn Jahren. Die Differenzierung übernimmt die depotführende Stelle mit den von der Fondsgesellschaft übermittelten Daten. Der Anleger kommt bei offenen Immobilienfonds automatisch in den Genuss eines reduzierten Steuerabzugs auf die Ausschüttung.

Privatanleger können bei Einhaltung der bei Immobilien üblichen Wartezeit von 10 Jahren die Wertsteigerungen ihrer Anteile an offenen Immobilienfonds steuerfrei realisieren.

b) Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds fallen nicht unter das Investmentgesetz. Hier gelten die im Bereich „Geschlossene Fonds“ näher beschriebenen Regelungen.

 

Probleme der offenen Immobilienfonds in den letzten Jahren

Derzeit (Mai 2013) haben viele offene Immobilienfonds die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt bzw. befinden sich in Abwicklung. Diese Situation begann im Januar 2009. Hier setzten einige Fonds für vorerst max. 12 Monate die Rücknahme von Anteilscheinen aus. Dies bedeutet, dass Anleger Ihre Fondsanteile nicht mehr an die Gesellschaft zurück geben konnten. Eine Liquidation der Investments war für anleger nur noch über die Fondsbörsen möglich. Hier musste der Investor jedoch Abschläge zum NAV hinnehmen. Der Grund hierfür war, dass die Fonds nicht über ausreichend Liquide Mittel verfügten, um die zahlreichen Rückgabewünsche von, vor allem institutionellen, Investoren zu bedienen. Da alle Anleger gleich behandelt werden müssen, Immobilien jedoch nicht so leicht zu veräußerbar sind wie z.B. Aktien können offene Immobilienfonds sich ein Zeitfenster durch Aussetzung der Rücknahme von Anteilscheinen verschaffen.

Dieses Mittel des Anlegerschutzes kann jedoch nur befristet eingesetzt werden. Dieses Mittel steht den Fonds jedoch nur begrenzt zur Verfügung. Dadurch, dass die Verunsicherung der Investoren unter anderem durch Abwertungen der Immobilienbestände (Morgan Stanley P2 Value -13,9% im Juli 2009) nicht nachließ verringerte sich der Druck auf die Fonds nicht. Da darüber hinaus im Rahmen der Finanzkrise der Immobilienmarkt sehr stark ausgetrocknet war, konnten die Fonds auch nicht so einfach Gebäude veräußern um die Geldbestände zu erhöhen. Dies liegt daran, dass offene Immobilienfonds die im Bestand befindlichen Objekte nur marginal (üblich 5%) unterhalb des gutachterlichen Verkehrswertes veräußern dürfen.

Nach und nach gingen immer mehr Fonds in Liquidation. Die Auflösung eines solchen Fonds, die meist ein sehr hohes Volumen hatten, dauert jedoch sehr lange. Investoren erhalten ihr Geld nur nach und nach und mit teils herben Verlusten wieder, da die Gebäude oft abgewertet werden müssen, um überhaupt einen Käufer zu finden.



Schlüsse aus der Krise der offenen Immobilienfonds

Im April 2011 ist das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG)) in Kraft getreten. Darin wurden nur wenige der vorher diskutierten Vorschläge umgesetzt:

  • Anteilrückgaben sind, soweit sie 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr für einen Anleger übersteigen, bei Immobilien-Sondervermögen erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich.
  • Soweit Anteilrückgaben 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr für einen Anleger übersteigen, sind sie unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft zu erklären.
  • Die Frist zur Rücknahmeaussetzung bei fehlender Liquidität des Fonds wurde von maximal 24 auf 30 Monate verlängert. Reicht diese Frist nicht, erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft, den Fonds zu verwalten.

Diese Regelungen sollen die Assetklasse der offenen Immobilienfonds retten, indem sie zumindest ein wenig den größten Nachteil dieser Fonds verringern. Dieser ist die scheinbare Fungiblität/Liquidität einer sehr illiquiden Assetklasse.

Leider werden solche Risiken erst sichtbar, wenn es zu spät ist. So haben mit diesen Fonds viele Anleger sehr viel Geld verloren, ohne bewusst Risiken eingegangen zu sein. Auch war vielen Beratern dieses Risiko nicht bewusst, da diese Situation bis dato beispiellos war.

An dieser Stelle ein kleiner Buchtipp: „Narren des Zufalls“ (im engl. original „Fooled by Randomness“) von Nassim Taleb (ISBN-13: 978-3442746347)

 

Weitere Informationen zu Investmentfonds:

Möglichkeit zur Rückgabe
Anlageschwerpunkt
Offene Fonds Aktienfonds
Geschlossene Fonds AS-Fonds
Dachfonds
Ausschüttungspolitik
Exchange Traded Funds
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Immobilienfonds
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